Nemovitá jistota

Jakub Seidler, člen Bankovní rady ČNB, to na konci listopadu 2025 po zasedání rady řekl poměrně jasně: „Aktivita na hypotečním trhu překročila dlouhodobé průměry, ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem a zvyšuje se také podíl hypoték na pořízení obytných nemovitostí, které mají investiční charakter. Tyto úvěry zároveň vykazují rizikovější profil než úvěry pořízené na financování vlastního bydlení.“

Bankovní rada ČNB proto vydala doporučení, aby poskytovatelé hypoték u těchto úvěrů na pořízení investiční obytné nemovitosti uplatňovali horní hranice poskytnutého úvěru ve výši 70 procent (doposud 80 procent) ceny nemovitosti, takže investor musí vložit výrazně víc vlastních peněz. Zároveň jeho celkové dluhy nesmí přesáhnout sedminásobek ročního příjmu, což omezuje, kolik si může celkově napůjčovat.

Zpřísnění podmínek není pro banky závazné, přesto se většina bank doporučeními ČNB řídí. Dá se tedy očekávat, že na investiční nemovitost (byt či dům) budou lidé potřebovat poměrně slušný plat a také dostatek počáteční hotovosti (případně investovat společně, například jako manželský pár). Financování se tedy částečně komplikuje, kdo má ale dostatečný objem hotovosti a nadprůměrný příjem, pro toho je investice do bytu či domu ideální příležitost na slušné dlouhodobé zhodnocení uspořených peněz. Zvláště když se velká část hypotéky umoří prostřednictvím pronájmu, což je standardní postup investora.

Cena stoupá a bude i dál

Navíc se po letech mírného útlumu trh s nemovitostmi opět zvedá. Podle analýzy společnosti RE/MAX vzrostly meziročně ceny bytů v průměru o 15 procent. V předposledním čtvrtletí loňského roku dosáhla například průměrná prodejní cena bytů v Praze v této prodejní síti 141 000 Kč/m2, v Brně 117 000 Kč/m2. V sociálně slabém Karlovarském kraji to bylo pro srovnání pouhých 33 000 Kč/m2. V sociálně slabších regionech je však velký problém najít spolehlivé nájemníky, kteří by skrze nájem pomáhali splácet poskytnutý hypoteční úvěr. Právě tato okolnost radikálně omezuje zájem o nákupy investičních bytů v těchto oblastech, kam se vydávají jen odvážnější investorské typy, tedy lidé, kteří se nebojí případných sociálních konfliktů.

Kromě růstu cen obytných nemovitostí se během loňského roku zvýšil také počet uskutečněných transakcí a zkrátila se doba prodeje – v průměru se byt v rámci sítě RE/MAX prodá do dvou měsíců od zveřejnění nabídky (ČSOB Hypoteční banka naopak vidí prodloužení průměrné doby prodeje na čtyři měsíce, ani to ale není dlouhá doba na realizaci investice). Získat investiční byt je tedy nadále poměrně rychlé a snadné, je třeba jen najít vhodnou nemovitost a pak počítat s jistou dobou na vyřízení hypotéky a přezkum bonity klienta v bance, který, jak už bylo řečeno, bude nově ještě přísnější než doposud.

Růst cen bytů potvrzují i další instituce pohybující se na trhu nemovitostí. Podle ČSOB Hypoteční banky byly byty ve třetím čtvrtletí minulého roku meziročně dražší již o 14,5 procenta a rodinné domy o 9,2 procenta. „Silný růst cen na trhu nemovitostí způsobuje primárně nedostatečná nabídka bytů, domů i pozemků při trvale vysoké poptávce. Typickým příkladem je trh novostaveb v Praze a Brně, který zdaleka nestačí nasytit zájem kupujících a bohužel v dohledné době nelze očekávat ani zlepšení vzhledem k historicky nejnižšímu objemu povolených staveb,“ říká k situaci na trhu Martin Vašek, generální ředitel ČSOB Hypoteční banky. Podle Vaška se ale růst cen postupně během loňského roku snižoval, není tedy vyloučeno, že letos nebudou cenové přírůstky tak velké jako v roce 2025. Se zastavením růstu cen rozhodně nikdo z odborníků nepočítá. Velký stavební boom je v nedohlednu a zvláště ve velkých městech je vysoká poptávka po bydlení zajištěna zejména většími možnostmi vzdělávání a lukrativní práce.

Menší byty jsou jistota

Investiční byty ale samozřejmě nemusí být pouze novostavby. Za účelem uložení peněz a jejich výhodného budoucího zhodnocení se v Praze, Brně i jiných velkých městech kupují i nemovitosti starší. Jejich ceny se pohybují na úrovni průměru, jsou tedy o desítky tisíc korun za metr čtvereční nižší než byty v novostavbách. S pronájmem není vzhledem k trvalému převisu poptávky nad nabídkou například v Praze velký problém.

Největší zájem je i při nákupu bytu za investičními účely o jednotky s menší výměrou. Nejen proto, že se k takovéto investici vzhledem k nižší ceně dostane mnohem více lidí, ale i proto, že investoři pochopitelně kopírují pohyby na nájemním trhu, kde je právě o menší byty dlouhodobě největší zájem. Koupí garsonky nebo bytu o velikosti 2+1 se nelze v investování do nemovitostí minout cíle dobrého zhodnocení vložených peněz. Zajímavou možností, jak uložit své peníze, může být i nákup stavebních pozemků. Rovněž jejich cena pravidelně roste, loni to bylo o 6,1 procenta. Odborníci sledují rostoucí zájem o pozemky zejména ve větší vzdálenosti od velkých krajských měst. Dobře se dnes prodávají už i místa bez síťových přípojek, na nichž se počítá s moderní udržitelnou výstavbou, umožňující větší autonomní soběstačnost, a tudíž menší závislost na tradičních sítích. Nabídka zajímavých pozemků však není nijak velká. „Zájem o pozemky tlumí jejich vysoká cena po masivním růstu v minulých letech v kombinaci s nárůstem stavebních nákladů,“ popisuje hlavní omezení investic do stavebních pozemků Martin Vašek, šéf ČSOB Hypoteční banky.

Pozitivní nálada

Zajímavé byly loni i investice do komerčních nemovitostí. Tento segment, zahrnující kanceláře, hotely, ale i různorodé průmyslové budovy, po dlouhé době prudce rostl. Na trhu se realizovaly obchody za bezmála sto miliard korun, což bylo téměř dvakrát víc než v roce 2024. Letos to zřejmě nebude tak velký objem, ale odborníci mluví o obchodech za více než 70 miliard.

Čtvrtinu investic, kterých je jenom v nemovitostních fondech kolem 120 miliard korun, tvoří peníze vložené do kancelářských komplexů. Čtvrtina připadá na komplexy kombinující administrativní, obchodní a obytné budovy. Sedmnáct procent investic míří do průmyslových budov a ploch. Tahouny trhu byly investice do výstavby velkých kancelářských sídel na míru pro české finanční společnosti. Své nové centrály na dobrých místech v Praze stavěly Česká spořitelna, Generali, ČEZ nebo skupina Creditas.

„Vstup do roku 2026 bude provázet pozitivní nálada. Poptávka po průmyslových plochách by měla zůstat nadprůměrná díky silné pozici Česka jako logistického a distribučního centra střední Evropy, větší zájem se očekává zejména o menší skladové jednotky pro drobné podnikatele. Ty často připomínají spíše retail parky než standardní logistické areály a umožňují získat stavební povolení v blízkosti rezidenčních oblastí.

A pozitivní vývoj lze čekat i v retailu,“ předpovídá Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers. V Praze se všeobecně neočekávají další investice do kanceláří, protože jejich hustota je tu asi nejvyšší ze všech zemí střední Evropy. Naopak by měly přijít větší investice do turistické infrastruktury, hotelů, gastronomie a zábavních center. Do hlavního města už opět jezdí více než osm milionů návštěvníků ročně, metropole proto potřebuje rozšířit své kapacity. Po dokončení přestavby hotelu Fairmont Golden Prague (dříve InterContinental) velmi ožila luxusní pražská prodejní lokalita v Pařížské. V širším centru Prahy běží i další revitalizační projekty, například 100Yards, Kotva, Hybernia nebo Savarin Palace. Expanze retailového trhu byla podle analýzy společnosti Colliers opět tažena především domácím kapitálem, který tekl nejvíce do menších maloobchodních parků, ale i do velkých nákupních center, jako byla investice do Pernerky v Pardubicích či do centra Dornych v Brně, které jsou pojaté jako komplexní zážitková centra. Zájem o komerční nemovitosti letos poroste po celé Evropě. Colliers odhaduje boom nejen ve střední Evropě, ale i v Německu nebo v Londýně. Zájem o tuto oblast mezi investory by se tak měl konečně dostat na úroveň, které komerční nemovitosti dosahovaly před vypuknutím pandemické krize, kdy se na čas zastavily ekonomiky po celém světě.

A zase to povolování…

Hlavní omezení na trhu všech nemovitostí zůstávají stále stejná – jsou to dlouhé povolovací procesy, jak ostatně v rozhovoru pro Euro potvrzuje Pavel Šemík ze skupiny UDI Group (Urban Developers and Investors), který se v oboru pohybuje už čtvrtstoletí. „Hlavní problém je povolování staveb. To, jak dlouho to trvá od té doby, kdy my začneme usilovat o povolení, do doby, kdy máme závazné stanovisko, tedy stavební povolení, na základě kterého můžeme stavbu realizovat. Když je to v Praze na Smíchově deset let a na Lužinách skoro třináct let a v Polsku to samé uděláte za rok a půl, tak je to docela rozdíl.“ Šemík ale nepodléhá developerské depresi. Podle něho se situace v jiných městech v Česku postupně přece jen lepší. I UDI Group se už například v Brně podařilo získat povolení stavby za půldruhého roku.

Omezujícím faktorem budoucího vývoje trhu s komerčními nemovitostmi je i pomalý pokles úrokových sazeb. Česká národní banka je v této věci velmi opatrná, vidí totiž příliš mnoho inflačních rizik na to, aby šla se sazbami rychleji dolů. Přestože se inflace prakticky zastavila na inflačním cíli banky, který je dvouprocentní. Někteří investoři si ale raději ještě počkají na levnější peníze.

Obecně pro český trh platí, že investičního kapitálu je a bude dost, čeká se nejvíce na nové urbanistické projekty, a hlavně na povolení stavebních realizací. Těžko dnes uvěřit tomu, že vše urychlí nový stavební zákon, který připravila nastupující vláda premiéra Andreje Babiše. Jak moc zákon pomůže, se podle lidí z branže uvidí až za dva tři roky.