Bydlení za všechny prachy

Miliony nájemníků si rvou vlasy. Více než třetina jejich čistých příjmů padne na úhradu nákladů za bydlení. Platí to jak pro země s rozbujelým sociálním systémem, jako jsou Rakousko, Dánsko či Francie, které nájemníkům zajišťují rozsáhlou ochranu, ale i anglofonní země upřednostňující soukromé vlastnictví nemovitostí. A bohužel nájmy nadále rostou, například obyvatelé Lisabonu platí za pronájem bytu až 63 procent průměrné mzdy.

Přitom ve 20. století došlo k nebývalému zvýšení dostupnosti vlastního bydlení. Jestliže ještě v roce 1920 vlastnila svůj příbytek asi pětina Britů, tak v roce 2000 to bylo 70 procent. Podobný trend bylo možné pozorovat v řadě dalších zemí světa, a to včetně evropských zemí s rozvinutým sociálním státem, kde historicky nebyla touha po vlastním bydlení tak silná.

Jednadvacáté století ovšem ukazuje docela odlišný příběh. Profesor sociální politiky Rod Hick z velšské Cardiff University vypočítává, že v zemích jako Velká Británie, Dánsko, Irsko, Nový Zéland a Španělsko klesl podíl domácností vlastnících své bydlení do roku 2018 zhruba o deset procentních bodů. Podobný obrázek ukazuje i graf podílu vlastního a nájemního bydlení. Z 36 analyzovaných zemí se ve více než dvou třetinách podíl vlastníků příbytků snížil.

Lidé jakoby uvěznění v nájmech

Důvodem je rychle rostoucí cena nemovitostí. Zatímco podle údajů OECD potřebovala v roce 2010 česká domácnost 6,6 průměrného ročního příjmu na pořízení obydlí o ploše sto metrů čtverečních, o deset let později to bylo již 9,6 ročního příjmu. Ještě rychleji klesla dostupnost například v Británii (šest ročních příjmů v roce 2010 versus jedenáct ročních příjmů o deset let později), či dokonce Lucembursku (šest ročních příjmů v roce 2010 versus 15,8 ročního příjmu v roce 2020). Naopak pokles počtu ročních příjmů potřebných k pořízení nemovitosti zaznamenaly pouze tři státy OECD. Zvyšující finanční náročnost koupě vlastního bydlení tak vyhání domácnosti do nájmů. A větší soukromý nájemní sektor tu pravděpodobně zůstane, jak předpovídá Peter Kemp z Oxfordské univerzity. K jedné z nejdramatičtějších změn došlo v již zmíněné Británii: pětina populace si nyní pronajímá byty od soukromníků, oproti desetině na počátku 21. století. To je nárůst o více než šest milionů nájemníků. Pokles nabídky na trhu práce, vysoké ceny domů, rostoucí nájemné a přísnější pravidla pro hypotéky způsobily, že britští mileniálové narození v letech 1981 až 1996 si nedokážou pořídit první nemovitost. Pokud nemohou počítat s pomocí rodičů, mnozí z nich zůstávají uvězněni v nájmu. Ve Velké Británii je nyní polovině nájemníků více než 35 let. Nájemní bydlení, jež bývalo tradičně doménou mladých a nezadaných osob, je stále více domovem rodin osob ve středním věku a také seniorů.

I proto se britští politici začínají znepokojovat rostoucím počtem nájemníků v důchodovém věku. Zvláště prudce vzrostlo nájemné v posledních třech letech. K tomu přispěli pracovníci vracející se do měst po odeznění koronavirové pandemie a růst mezd, přestože nabídka nemovitostí zůstává omezená. Vysoké úrokové sazby totiž nadále ochromily již tak nedostatečnou úroveň výstavby rezidenčních nemovitostí.

Například ve Švédsku klesl počet nově zahájených staveb obytných domů a bytů v prvním čtvrtletí roku 2023 o polovinu. A zlepšení není na obzoru. Pravidla pro poskytování úvěrů zůstávají přísná, což k obnovení bytové výstavby nepřispívá. Nákladné až nedostupné bydlení Někteří nájemníci si stěžují na nejistotu ohledně prodloužení smlouvy a špatné podmínky. Největším problémem – zejména pro lidi s nízkými příjmy – je však cenová dostupnost nájemních bytů. O definici „nedostupného bydlení“ lze diskutovat, například OECD a další mezinárodní instituce jej definují tak, že náklady na něj činí více než 30 procent hrubého nebo alternativně 40 procent disponibilního příjmu (příjem po zdanění a odvodech na sociální zabezpečení – pozn. red.).

Předloni bylo téměř polovině amerických domácností pronajímajících si byt od soukromníků účtováno podle Joint Center for Housing Studies při Harvardově univerzitě více než 40 procent jejich hrubého příjmu. Šlo o nejvyšší úroveň v historii – a nárůst o dva miliony domácností za poslední tři roky. USA v tomto ohledu nejsou rozhodně výjimkou, soukromí pronajímatelé vyžadují vysoké nájmy i v dalších zemích; v průměru OECD nájmy přesahující uvedenou hranici platí téměř 36 procent domácností. Extrémně vysoké je toto číslo v případě dvou vyspělých mimoevropských zemí – Izraele (54 procent) a Nového Zélandu (57,4).

Vysoké nájmy ovšem nejen nadměrně zatěžují domácnosti, ale nefunkční nájemní trh snižuje lidem s nízkými příjmy i šanci na získání dobré práce. Stockholm a okolí se mohou pochlubit jednou z nejlepších sítí veřejné dopravy na světě. Přesto každá pátá tam sídlící firma tvrdí, že vysoké náklady a nedostatek dostupného bydlení jim ztěžují najímání mladých pracovníků. Lucas Persson, 28letý muž pracující v think-tanku Timbro říká, že mnoho jeho přátel uvažovalo o odchodu z města. Spotify, švédská společnost zabývající se streamováním hudby, označila nefunkční trh s nájemním bydlením za překážku své další expanze.

Regulační vlny na obzoru

Mnoho z těch, kdo se snaží hájit práva nájemníků, hází vinu na vlastníky nemovitostí. Někteří aktivisté jim dokonce dali nálepku „sociální parazité“. A jako řešení nabízejí přísnou regulaci cen pronájmu. Například skotská vláda předloni zmrazila výši nájemného. Londýnský starosta Sadiq Khan o takový krok usiluje již od roku 2019, ale zatím naráží na odpor svých kolegů z Labouristické strany. Australští Zelení tvrdí, že zmrazení nájmů by pomohlo zkrotit „bohaté majetkové magnáty“. A v USA již dlouho platí regulace nájemného pro stávající nájemníky v New Yorku a San Francisku. Obdobně Oregon a Kalifornie přijaly celostátní zákony omezující nárůst nájemného na deset procent ročně.

Přitažlivost takových řešení pro politiky je poměrně zřejmá. Majitelé bytů nejsou příliš oblíbení. Naproti tomu regulace nájemného často získává širokou podporu: koneckonců, kdo by mohl rozporovat volání po nižších nájmech kromě majitelů bytů. Navíc taková opatření vlády nic nestojí a lze je zavést jednoduchým administrativním opatřením. „Moje administrativa zasahuje proti velkým korporacím, které porušují antimonopolní zákony stanovováním cen, aby udržely vysoké nájmy. Pronajímatelé by měli soutěžit o to, kdo lidem poskytne nejlepší nabídku, a ne se spolčovat, aby jim účtovali více,“ řekl v březnu v Las Vegas americký prezident Joe Biden.

A další příklady obdobného postupu lze snadno najít. V Německu byla například v roce 2015 zavedena takzvaná nájemní brzda, jež omezuje zvýšení nájemného na maximálně 20 procent za tři roky (15 procent v oblastech s napjatým trhem s bydlením) a rovněž stanovuje, že nové nájemné za byt může být jen o deset procent vyšší než standardní místní nájemné. Zároveň některá velká města ve Francii a v Německu ještě zpřísnily kontroly nájemného. Například Berlín v roce 2020 zavedl zmrazení růstu nájmů na pět let. Což nakonec po pouhém roce zrušil Německý ústavní soud.

Regulaci nájemného rozporují ekonomové. Kontroly nájemného se poprvé staly populární po obou světových válkách – v době, kdy nájemníci tvořili velký volební blok. Milton Friedman napadl taková opatření ve své eseji z roku 1946 a varoval, že povedou k „neefektivnímu rozdělování obytných nemovitostí a zpomalení nové výstavby“. Jak rozporuplné může být omezení nájmů, ukazuje i příklad z německé metropole. Zpráva společností Berlin Hyp a CBRE z letošního dubna konstatuje: „Navzdory stropu nájemného vzrostlo požadované nájemné v Berlíně ve srovnání s předchozím rokem o 18,3 procenta na 13,60 eura za metr čtvereční. Trh s nájemním bydlením zůstává extrémně napjatý. Velká a stále rostoucí poptávka naráží na pomalou novou výstavbu, obytný prostor tak nelze poskytnout v požadovaném rozsahu. Nabídka nabízených bytů k pronájmu klesla zhruba o 60 procent.“

Pokřivený trh

Ovšem ne všechny formy regulace nájemného jsou stejně škodlivé. Nejproblematičtější je situace, kdy je nájemné uměle omezeno nebo zmrazeno na pevné částce. Tuto cestu většina politiků již dávno opustila. Ale občas jsou vlády v natolik složité situaci, že k tomu kroku přistoupí jako například úřady v Berlíně v roce 2020 a ve Skotsku v roce 2022. Zákaz zvyšování nájmů ve Skotsku ale platil pouze do konce března a výsledek byl více než předvídatelný. Nájmy v severní částí Spojeného království poskočily o 11,6 procenta, zatímco nárůst nájmů za celou Velkou Británii klesl na dvouleté minimum 7,8 procenta. A mimochodem nájmy ve skotské metropoli Edinburgh se pohybují v průměru v podobné absolutní výši jako v Londýně. I proto jsou nyní běžnější opatření, která se snaží omezit zvyšování nájemného v rámci nájemních smluv, například na pevné procento nad inflací.

Americký Boston tak loni souhlasil s opatřením na roční strop pro zvýšení nájmů, které má činit inflaci plus šest procent, nebo deset procent, podle toho, co bude v daném roce nižší.

Žádné město dnes lépe nedemonstruje deformace, před nimiž Friedman varoval, než Stockholm. Na papíře je švédský systém kontroly nájemného nejpřísnější na světě. Mocný svaz nájemníků vyjednává s majiteli a drží regulované nájemné až o polovinu nižší než tržní. Důsledek? Již loni na podzim napsal list The Nordic Times, že švédská metropole oficiálně registruje 810 tisíc zájemců o byty s regulovaným nájemným. Čekací doba na takové byty se přitom pohybuje mezi sedmi až jedenácti lety, ale podle zjištění agentury Bloomberg to v obzvláště populárních čtvrtích může být i dvacet let! Nelze se tedy divit, že ve Stockholmu existuje rozsáhlý černý trh s dlouhodobými pronájmy. Mladí Švédové musí často přistoupit na neoficiální drahé podnájmy, potvrdil listu The Economist Lucas Persson. Ti, kteří mají štěstí na byt, se odmítají stěhovat. Rodiny vymýšlejí důmyslné způsoby předávání dekretů na byt vzdáleným příbuzným. Pokud chce někdo větší byt, musí často zorganizovat složitý řetězec výměn. Nebo se uchýlit k úplatkům. V roce 2021 soudy projednávaly případ ženy, která zaplatila 2,4 milionu švédských korun za smlouvu na černém trhu na byt v Ostermalmu, luxusní části Stockholmu.

„Systém fronty přiděluje vzácné byty bohatým Švédům z vyšší střední třídy, zatímco ti, kteří je potřebují, žijí v nevyhovujících a nejistých ubytováních mimo město,“ říká Brett Christophers, geograf Uppsalské univerzity. To platí zejména pro přistěhovalce, protože se jim v systému nejhůř orientuje. A právě rychlá imigrace a vysoká porodnost situaci ještě zhoršují – Stockholm patří k městům s nejrychleji rostoucí populací v Evropě – od roku 2000 se počet obyvatel skandinávské metropole zvýšil z třičtvrtě milionu na milion.

A novozélandská inspirace

Otázkou tedy zůstává, jak situaci vyřešit. Zraky zastánců regulace se upírají na Vídeň, kde asi polovina obyvatel žije v domech s regulovaným nájmem. Loni to The New York Times dokonce nazvaly „nájemnickou utopií“. Ve Vídni je klíčové, že vhodné zákony dlouhodobě usnadňují výstavbu bytových domů a navíc město do výstavby sociálních bytů ročně investuje kolem 400 milionů eur, což přinese každý rok na trh pět až sedm tisíc takovýchto nových bytových jednotek.

I nad tímto „nájemním rájem“ se však stahují mračna. Dlouhé období nízkých úrokových sazeb vedlo k intenzivním spekulacím soukromých investorů, a tak náklady na pozemky, materiál a údržbu raketově vzrostly a vytlačují výstavbu sociálních bytů. „Před deseti nebo patnácti lety byly dvě třetiny všech bytů postaveny v sociálním bydlení. Nyní je to přesně naopak. Dvě třetiny všech bytů stavějí soukromí investoři. Výsledkem jsou samozřejmě vyšší ceny bydlení. Měli bychom se pokusit to zvrátit. Hlavním řešením by bylo získat více pozemků a více příležitostí k výstavbě sociálních bytů,“ vysvětluje Martin Orner, vedoucí bytové politiky neziskovky Volkshilfe, která pomáhá lidem bez domova v přístupu k sociálnímu bydlení.

Inspirativní příklad, jak podpořit dostupné bydlení, nabízí Auckland. Toto nejlidnatější novozélandské město mělo historicky jedny z nejméně dostupných bytů na světě. I proto v roce 2016 městská rada schválila zákon umožňující hustší zástavbu na třech čtvrtinách obytných pozemků, zároveň se zvýšily výškové limity budov a také se zrušila omezení umožňující jen výstavbu rodinných domů v určitých oblastech. Zastupitelé chtěli zejména podpořit více bytů v docházkové vzdálenosti od centra města, veřejné dopravy nebo komerčních oblastí. Následoval opravdový boom v oblasti bydlení.

Počet vydaných stavebních povolení v obytných zónách dotčených změnou se od roku 2016 více než ztrojnásobil na téměř 16 600 na počátku roku 2022. Celkově tak ve městě během sedmi let přibylo 44 tisíc domů. Zároveň se značně zpomalilo zdražování nemovitostí i nájmů. Studie University of Auckland potvrzuje, že i díky tomuto opatření nájmy v Aucklandu rostou mnohem pomaleji než ve zbytku země. Zatímco například k 1. červenci loňského roku se nájmy na Novém Zélandu meziročně zvedly o 16 procent a v hlavním městě Wellingtonu dokonce o 20 procent, v Aucklandu to bylo jen o pouhé procento. Celkově platby nájemníků za bydlení v Aucklandu rostou znatelně pomaleji již od roku 2017 a vzhledem k inflaci v posledních letech v reálném vyjádření naopak klesly. A tak v roce 2021 tehdejší premiérka Jacinda Ardernová prosadila zákon, který pobízel další města, aby následovala příklad Aucklandu. I proto australští a američtí ekonomové vyzývají, aby se jejich politici inspirovali na Novém Zélandu. A tento pozitivní příklad by neměl ujít pozornosti ani v Evropě.