Investiční nemovitosti se nakupují spíše ze setrvačnosti

V Česku už se delší dobu mluví o drahých nemovitostech a během posledních měsíců se s tímto názorem opět připomněla Česká národní banka ve své pravidelné zprávě o finanční stabilitě. Z celé zprávy především vyplývá, že bankovní systém je v Česku až „nudně“ zdravý a měl by jako celek odolat i nepříznivému scénáři, který ČNB na rozdíl od jiných centrálních bank sestavuje opravdu jako zátěžový. Zajímavé informace lze však nalézt v části, kde ČNB zmiňuje rizika nemovitostního trhu. Ceny bytů měly být už na konci roku 2021 o 40 procent vyšší, než by odpovídalo úrovni příjmů střední domácnosti a požadovaným výnosům z pronájmu nemovitosti. Od té doby sice došlo k výraznému útlumu financování hypotékami kvůli vysokým úrokovým sazbám, přesto letos ceny nemovitostí ještě stihly trochu vzrůst proti těmto výsledkům z konce minulého roku.

O tom, jak obtížně dostupné nemovitosti v Česku jsou pro domácí zájemce, vypovídají také statistiky růstu cen nemovitostí a příjmů uvedené v téže zprávě ČNB. Průměrný roční růst cen nemovitostí za posledních pět let dosáhl 12 procent, což výrazně překročilo průměrný roční růst příjmů okolo sedmi procent za stejné období. Podíváme-li se na dostupnost bydlení při financování z 80 procent hypotečním úvěrem optikou ukazatelů poměru splátek úvěru k příjmům, tak podíl domácností, které by si při současné úrovni cen a úrokových sazeb mohly dovolit bezpečné dluhové financování průměrného bytu, se pohybuje pod deseti procenty. Pořízení vlastního bydlení lze tedy aktuálně považovat za luxusní záležitost. Nelze se proto divit, když se dočteme, že významnou část nákupů nemovitostí pokrývají investoři jak z řad jednotlivců, tak nemovitostních fondů. Běžní lidé využívající hypoteční úvěry si vlastní nemovitost za stávajících podmínek často prostě nemohou dovolit.

ČNB každopádně není jediná, kdo si drahých nemovitostí v Česku všiml. Agentura Bloomberg vydala v červnu analýzu, podle které jsme na druhém místě za Novým Zélandem v riziku splasknutí cenové bubliny na nemovitostním trhu. Obdobně se lze dočíst ve statistikách OECD, že ceny nemovitostí v Česku jsou na tom ve vztahu k příjmům domácností nejhůře v celé Evropě.

Obecně se však zatím předpokládá, že další pokles reálných příjmů domácností spolu s vysokými úrokovými sazbami hypotečních úvěrů povedou spíše ke stagnaci cen na nemovitostním trhu než k rychlému propadu. Výrazný pokles cen nemovitostí by pravděpodobně nastal spíše za ekonomických předpokladů, které jsou drsnější než očekávané negativní scénáře. ČNB například ve své zprávě o finanční stabilitě odhaduje, že pravděpodobnost poklesu cen nemovitostí během příštích dvou let o více než desetinu činí pouhých 12 procent. To je stále úroveň rizika, kterou jsou ochotni mnozí investoři ignorovat.

Otázkou však i tak je, komu vlastně dává za stávajících okolností pořízení investiční nemovitosti v Česku smysl. Tím není myšleno uspokojení vlastní bytové potřeby, ale uložení volných peněžních prostředků. V době, kdy depozitní sazby byly na nule, to bylo možné chápat, ale při současných výnosech depozitních produktů či potenciálu korunových dluhopisů spolu s rizikem stagnace cen nemovitostí a problémy s nalezením vhodných nájemců se nelze zbavit dojmu, že investiční nemovitosti jsou u nás nakupovány spíše ze setrvačnosti než na základě chladné investiční kalkulace. Jednalo by se tak o nákupy podle zpětného zrcátka, tedy uložení peněz do aktiva, jež zaznamenalo v posledních letech zajímavý výnos.

S postupujícím časem však výnosové míry investičních aktiv ošetřené o rizikové přirážky směřují k vyrovnání a nemine to ani nemovitosti. Mezi investičními možnostmi lze aktuálně nalézt nástroje s příznivějším vztahem mezi potenciálním výnosem a rizikem, než mají nemovitosti v Česku. Ty nyní nesou nemalá rizika vůči potenciálu výnosu, který nabízejí.

Josef Rajdl, analytik 4fin