Jak využít brownfieldy

Jakákoli společnost, nejen investiční, musí okamžitě reagovat na rychlé změny na trhu v důsledku více než dvou let covidu-19, půl roku války na Ukrajině a každoměsíčního růstu inflace. Stavebnictví se dynamicky mění a promítají se do něj všechny ekonomické a demografické jevy. Dříve se byznysová strategie nastavovala na tři až pět let, dnes zhruba na půl roku, říká Josef Šilhánek, ředitel DRFG Real Estate.

Ceny nemovitostí v uplynulých letech strmě rostly, lze však hovořit o cenové bublině?

Bublina je z logiky věci něco, co vyletí nahoru a zase spadne dolů. Pokud se na to díváme touto optikou, pak o cenovou bublinu nejde. Nastává spíše dočasná stagnace cen, která alespoň částečně sníží v současnosti výrazný rozdíl mezi růstem příjmů a cen nemovitostí v uplynulých letech.

Ceny nových bytů vzrostly v Česku od roku 2010 asi 2,3krát, starších nemovitostí pak 2,2krát. Tento růst lze ale vztáhnout de facto k roku 2015, neboť v letech 2010 až 2015 ceny nemovitostí víceméně stagnovaly. Zároveň v uplynulých pěti až šesti letech příjmy rostly výrazně pomaleji než ceny nemovitostí. Stručně řečeno, od roku 2015 mzdy v české ekonomice vzrostly zhruba o polovinu, zatímco ceny nemovitostí více než jednou tolik.

Platí to i pro segment komerčních nemovitostí?

Tam je trend podobný, ale segment komerčních nemovitostí není jednolitý

a podepsal se na něm třeba covid-19. U logistiky roste a pravděpodobně poroste, u retailu je to různé. Menší retailová schémata proplula covidem bez problémů, kdežto větší nemovitosti, jako jsou obchodní centra, utrpěla mnohem víc. Například u kancelářských prostor záleží na vývoji covidové situace, kdy by mohl trh upadnout do stejného stavu, jako byl dříve. Například na sdílené kanceláře měla proticovidová opatření zničující dopad.

Půjdou v rezidenční sféře ceny bytů dolů?

Aby šly ceny nemovitostí výrazně dolů, musela by přijít krize poptávky nebo se zvýšit nezaměstnanost. Doprovodné efekty na ekonomiku by však byly fatální. To, co se děje ve velkých městech, je značně vzdálené poklesu cen. To nevylučuje, že menší projekty nemají problém, tam je však volatilita cen z podstaty vyšší.

Jaký vliv budou mít na ceny nemovitostí nové podmínky hypotečních úvěrů?

Od roku 2004 hypoteční úvěry zaznamenaly tři fáze významnějšího poklesu. Po roce 2009 následoval mírný, ale setrvalý pokles objemů hypotečních úvěrů. V roce 2019 začal další razantní pokles kvůli zvyšování sazeb ČNB. Ukončilo ho snížení sazeb na nulu během covidu. Ve druhé polovině roku 2021 se pak vrátil pokles daný opětovným růstem sazeb.

Navzdory tomu u nemovitostí pozorujeme dlouhodobý převis poptávky nad nabídkou, zároveň pokles jejich cen kvůli snížení objemu hypotečních úvěrů svým způsobem brzdí i ceny stavebních prací a z nich vyplývající pokles nabídky. Tyto dva faktory způsobují, že se nedá očekávat, že se ceny nemovitostí v dohledné době změní. Ty také v jistém smyslu „zachránila“ délka stavebního řízení. I když si stěžujeme na jeho délku, z hlediska developerů nám to aktuálně pomohlo.

Proces stavebního povolení trvá nějakou dobu. Nakolik je to zásadní faktor?

Pro ty, kteří pracují s cizími zdroji, je délka řízení stěžejní faktor. Máme časovou hodnotu peněz, která je zásadní pro všechny. Nepředvídanost cen stavebních prací i developerských úvěrů se razantně zvýšila. To vše jsou faktory, které uskutečnění projektů brzdí a ve finále je méně nových bytů a domů ke koupi. Do ekonomik projektů se promítá relativně razantní a rychlé zvýšení jednoměsíční úrokové sazby PRIBOR o více než šest procentních bodů v průběhu jednoho roku.

Aby šly ceny nemovitostí výrazně dolů, musela by přijít krize poptávky nebo se zvýšit nezaměstnanost. Doprovodné efekty na ekonomiku by však byly fatální.

Jak s tím vším zahýbají ceny energií?

Snažíme se u nových projektů v developmentu klást důraz na energetickou úspornost. Položka energií se stává stále významnější a čím dál více ovlivňuje nákupní chování kupujících jak v soukromé, tak v komerčním sféře.

V uplynulých měsících tu byl i další faktor, který ztěžoval výstavbu – nedostatek stavebních materiálů, růst jejich cen a chybějící pracovní síla.

Situace není tak dramatická. Ceny výrobků ve stavebnictví rostou rychle, ale podstatně méně než v jiných odvětvích průmyslu či zemědělství. Někteří dodavatelé stavebních materiálů využívali situace k umělému navyšování cen, aniž by k tomu měli důvod, ale teď cítíme částečný posun opačným směrem. Spousta projektů se pozastavila, což snížilo odbyt pro tyto dodavatele.

Vidíte ještě potenciál pro investice v Česku?

Kvůli tomu, co se u nás děje, pokud jde o úrokové sazby, jsme vstoupili například také na Slovensko. V Česku vyhledáváme především eurové transakce, primárně logistiku a retail. Co se týče rezidenčního bydlení v Česku, držíme se strategie průměrné velikosti bytů do 60 metrů čtverečních a ve středním segmentu, tedy snažíme se i v dnešních podmínkách produkovat dostupné bydlení. Potenciál pro investice v Česku navzdory uvedenému vidíme, jsme česká investiční skupina.

Jaké jsou rozhodující faktory pro vstup do nového rezidenčního projektu?

Vnímáme kupní sílu regionu, demografii, sledujeme žebříčky popularity místa pro život, průměrný věk obyvatel a další faktory. Velkou roli hraje i lokalita. Například v Ostravě je cena výstavby vyšší než ta prodejní, tedy investovat se v těchto lokalitách a v této době absolutně nevyplatí. Do jiných měst se nebojíme vstupovat pravidelně, protože v nich máme investory a lokální tým. V Olomouci například stavíme projekt na brownfieldu, kde investujeme celkově čtyři miliardy korun.

Projekt v Olomouci má zajímavé umístění.

Areál má strategickou polohu nejen v rámci dopravní infrastruktury. Je v docházkové vzdálenosti od vlakového nádraží, poblíž smyčky tramvaje s dobrým napojením na klíčové komunikace. Nabídne dostatek parkovacích ploch přímo v areálu, což nebývá v centrech města vždy standardem. Projekt bude stejně jako naše další developerské projekty splňovat vysoké požadavky na energetickou nenáročnost.

Využití brownfieldů je velké téma. Jaké v něm z pozice investora vidíte výhody?

Výhodou je, že většinou se místo nachází uvnitř města a je napojené na existující infrastrukturu. Také nic nebouráme ani nestavíme na místě, kde by mohl být park, ale kde leží ladem nevyužité lukrativní prostory. Nejde však jen o výhody. Velkým tématem jsou v těchto případech ekologické zátěže, které mohou významně ovlivnit ziskovost projektu.

Jaké jsou další rozvojové plány? Hodláte stavět i v jiných městech nebo zemích?

Momentálně se zaměřujeme na země, které mají domácí měnu euro či v ní alespoň probíhají transakce. Aktuálně vyhodnocujeme investiční příležitosti do rezidenčních projektů na Slovensku, ve Slovinsku, Rakousku a v Chorvatsku. Dále komerční projekty na Slovensku, v Německu a Rumunsku. Současně chceme být nadále aktivní v eurových transakcích na našich současných trzích v Česku a v Polsku.