Malé lofty. Netradiční modřanské bydlení mají na svědomí dva Jirkové

Když se developer a architekt naladí na stejnou vlnu, mohou se dít velké věci – třeba se z opuštěné tovární haly zrodí úplně nová čtvrť u Vltavy. Přesně to se děje v pražských Modřanech zásluhou dvojice Jiří Thein (developer, Alma Development) a Jiří Řezák (architekt, Qarta Architektura).

Když Alma Development a KKCG Real Estate založily společný podnik Coopera, šlo o víc než o nový developerský brand. Byla to sázka na architekturu, která nezapomíná na krajinu ani na minulost. V projektu Meta Modřany se z haly Chirany stává loftový experiment, ze zchátralé zóny městská čtvrť a ze spolupráce o dvou Jirků dlouhá, trpělivá konverzace o tom, co znamená stavět domov. Co vám při první návštěvě místa blesklo hlavou?

JT: Když jsem poprvé navštívil areál bývalé továrny, snažil jsem se vnímat především prostor a kontext celé lokality. Byla to dříve průmyslová zóna, takže jsem analyzoval okolní zástavbu a zároveň viděl velký potenciál v samotném místě. Hned vedle je řeka a mnoho zeleně. Ta kombinace blízkosti přírody a vodní relaxační zóny s industriálním prostředím mi přišla nesmírně zajímavá. Napadlo mě, že by se tady mohlo podařit skloubit to nejlepší z obou světů: obnovit část průmyslového dědictví a zároveň sem vložit nové bydlení obklopené zelení a vodou.

Thein rezak 6

JŘ: Pro mě bylo od začátku důležité vtisknout tomuto místu jasnou identitu, vytvořit z něj atraktivní adresu. Říkali jsme si, že lidé chtějí bydlet někde, s čím se mohou ztotožnit, a tady ta šance byla. Modřany jako bývalá industriální čtvrť navíc mají tu pomyslnou třešničku na dortu: přímo sousedí Vltavou. Řeka dělá Prahu Prahou a možnost bydlet přímo u ní je v evropském měřítku výjimečná. V našem projektu jsme proto od začátku pracovali s myšlenkou využít potenciál řeky a zeleně a propojit je s novou zástavbou. Zároveň jsme věděli, že v okolí chybí kvalitní veřejný prostor, proto jsme do plánů zahrnuli nové náměstí a větší množství nebytových prostor pro služby. Chtěli jsme zkrátka místo oživit tak, aby tu vznikla plnohodnotná městská čtvrť, ne jen izolovaný obytný soubor.

Co s sebou nese práce na místě bývalé továrny, kde chybí jakákoli kontinuita života? Jak se to dělá, aby výsledek nebyl sterilní?

JT: Klíčová je podle mě úzká spolupráce a neustálá komunikace mezi developerem a architektem. Od začátku jsme k projektu přistoupili s vědomím, že vytváříme novou čtvrť pro život na další desítky let. Založili jsme proto společnou komisi a uspořádali architektonickou soutěž, abychom pro místo vybrali nejlepší koncept. Jakmile jsme se shodli na směru, začala vlastně taková šestiletá partnerská spolupráce mezi námi a architekty. Denně jsme nad projektem seděli společně a dále ladíme detaily. Někdy se i dohadujeme poměrně ostře, ale vždy s cílem najít nejlepší řešení. Jen tak může v novém areálu vzniknout autentické prostředí, které nebude působit uměle.

Co musí dnes nová obytná čtvrť zvládnout, aby obstála i za deset, dvacet let? Aco naopak může klidně opominout, protože doba se změnila?

JŘ: Jedna z nejdůležitějších věcí je navázat na určitou historii místa, pokud to jde, a zachovat z ní něco i do budoucna. Vždycky je škoda všechno srovnat se zemí a začít úplně od nuly, tím ztratíte kontinuitu. My jsme se rozhodli ponechat a přetvořit jednu z původních budov, halu někdejší továrny, což dává projektu charakter a autenticitu. Zároveň jsme s developerem strávili obrovské množství času nad celkovým konceptem budoucí čtvrti. Nešli jsme cestou, že bychom jen vytvořili tabulku s počty a velikostmi bytů a tu splnili. Naopak, říkali jsme si: dobře, tohle místo má takové a makové přednosti, koho může oslovit? Například jsme si uvědomili, že výhled na řeku je zde tak unikátní, že by bylo skvělé, kdyby si ho mohly užívat i rodiny s dětmi. Proto jsme do čtyř vyšších domů směrem k řece navrhli větší byty s terasami, ideální pro rodinné bydlení. Zároveň jsme celou oblast koncipovali jako zónu s minimem aut na povrchu, což dnes lidé kvůli bezpečnosti velmi ocení. Moderní čtvrť musí nabídnout víc než jen byty: lidé chtějí vyjít ven a mít hned v docházkové vzdálenosti služby, obchůdky, kavárnu, místo na setkávání. Inspirovali jsme se i tradičními pražskými čtvrtěmi, jako jsou Vinohrady, tam každý řekne, jak je skvělé, že vyjde z domu a má v ulici obchod, pekárnu, oblíbenou hospůdku. To vytváří živou komunitu a hodnotu, která přetrvá.

Thein rezak 3

Takže jsme v projektu od začátku plánovali, že přízemí domů nebudou jen byty, ale i obchody a služby. Dokonce jsme městu sami nabídli navýšit podíl nebytových prostor, nakonec jsme vyčlenili víc než 5% celkové plochy právě pro obchody, služby, školku atd. To s sebou samozřejmě neslo riziko, protože dokud nevznikne dostatečná komunita obyvatel, není jednoduché komerční prostory obsadit. Ale byli jsme přesvědčeni, že je to správná cesta, pokud chceme, aby nová čtvrť opravdu dobře fungovala a lidé se v ní cítili komfortně.

Industriální hala Chirana nebyla čistým listem. Jaké prvky původního prostoru jste zachovali, a co jste naopak museli potlačit, abyste mu dali novou funkci?

 JŘ: V té staré hale zůstala především robustní konstrukce, železobetonový skelet o několika podlažích. To bylo východisko, ze kterého jsme vyšli. Museli jsme si naopak odmyslet původní účel stavby a úplně změnit měřítko vnitřního prostoru, protože z průmyslové haly se měla stát budova k bydlení. Byla to velká výzva, jak rozdělit ten anonymní industriální prostor na útulné domovy a přitom využít to, co nabízí. Nakonec jsme se rozhodli pro poměrně odvážný krok, zachovat konstrukci haly a vestavět do ní kompaktní loftové byty.

Jak vás inspirovalo nizozemské pojetí loftového bydlení a co z něj bylo možné přenést do pražského prostředí?

JŘ: Holandsko pro nás bylo velkou inspirací v efektivitě využití prostoru. V Nizozemsku žije na polovině území asi dvakrát více lidí než u nás, takže se naučili bydlet na menší ploše a opravdu s ní hospodařit. Mají také bohaté zkušenosti s přeměnou starých budov, často velmi kreativní a odvážné. Viděli jsme tam loftové bydlení ve všech možných podobách, někdy až bizarně řešené malé byty, kde se jeden kus nábytku zasouvá do druhého a vše je chytrým způsobem poskládané. To nás inspirovalo, nebát se netradičních řešení a každý centimetr prostoru využít na maximum.

JT: Samozřejmě jsme zvažovali, co z toho nizozemského přístupu můžeme přenést do Prahy. Něco funguje, něco by u nás neprošlo. Rozhodně jsme ale chtěli zkusit vytvořit malé loftové byty s vysokým stropem, což tady není běžné. Byli jsme tak trochu průkopníci, upřímně nikdo neměl jistotu, jak trh takové netypické bydlení přijme. Partneři naštěstí souhlasili, že do toho půjdeme a koncept otestujeme. V rámci té průmyslové haly jsme postavili jeden vzorový byt v reálné velikosti přímo na místě. Mohli jsme si ho projít, osahat a ověřit, že i malý půdorys s vysokou světlou výškou může rekonverzí budovy nabídnout překvapivě příjemný prostor k bydlení. A co je hlavní, líbil se i lidem. Když jsme jednotky dali do nabídky, zájem byl překvapivý, myšleno v dobrém slova smyslu… V současné době máme z první etapy asi 90 % pod smlouvou. Ukázalo se, že když přijdete s něčím originálním a promyšleným, zákazníky to osloví.

JŘ: Musím přiznat, že nás tak pozitivní reakce příjemně překvapila. Potvrdilo se, že lidé ocenili právě ten prostor a jeho jedinečnost, nebrali to jen jako malý byt na investici. Hodně kupujících říkalo, že je nadchl neobvyklý loftový koncept a že si dokonce dovedou představit, že tam jednou budou bydlet oni sami nebo jejich děti. To nás utvrdilo v naší filozofii, že projekty musíme navrhovat tak, jako bychom tam sami chtěli bydlet. Tím se v ateliéru řídíme u všech zakázek: vytvořit domy, za které se nebudeme muset stydět a které bychom klidně sami obývali. A právě tenhle přístup nakonec vede k dobrým výsledkům, lidé to vycítí.

Vltava v podstatě určuje charakter celého prostoru. Jak se tato skutečnost promítla do orientace domů a řešení veřejného prostoru?

JŘ: Blízkost Vltavy byla pro náš návrh zásadní faktor. Řeka je obrovský bonus, v každém velkém městě patří místa s výhledem na vodu k těm nejcennějším. Od začátku jsme proto koncept celé čtvrti podřídili řece. Například ony čtyři výškové domy směrem k Vltavě jsme navrhli tak, aby měly co největší fasádu orientovanou k řece. Byty v těchto domech jsme záměrně volili větší, rodinné, s prostornými balkony, protože jsme chtěli využít nádherné výhledy na maximum. Od přízemí až po poslední patro tam jsou byty, kde člověk vidí na řeku a do zeleně u břehu, a upřímně, kdo by takové bydlení nechtěl. Menší byty jsme naopak umístili spíš do dalších částí areálu, aby vznikl rozumný mix. Řeka dala celému projektu specifický charakter.

Thein rezak 5

Řeka je přirozeně atraktivní prvek, ale zároveň přináší spoustu regulací a technických omezení. V čem byla z pohledu developera největší výzva?

JT: Náš projekt není v záplavové oblasti, takže kritéria nejsou tak přísná, ale ano, obecně stavět u řeky je nádherné, ale taky technicky náročné. Největší výzvou byla určitě spodní stavba, základy a podzemní podlaží. V dalších etapách prověřujeme jako tepelný zdroj také čerpadla voda–země, která se nám jeví zatím jako nejpříhodnější. Měli bychom jít až do hloubky asi 190 m, takže musíte mít informace například o hladině spodní vody. Proto je nutné udělat spoustu průzkumů, statických výpočtů a opatření. Když stavíte blízko řeky, ovlivní to technické řešení, ale věřím, že výsledek za tu námahu stojí.

Má blízkost Vltavy reálný vliv na hodnotu nemovitostí v projektu? Jak s tím pracujete obchodně?

JT: Vyčíslit to daným koeficientem úplně přesně nejde, ale ano, lokalita u řeky má jednoznačně přidanou hodnotu. Možná to zatím trh nevnímá tak silně, protože v Praze pořád nemáme mnoho projektů přímo na břehu řeky mimo centrum. Ale do budoucna se to ukáže, podobných pozemků je jen omezené množství a jejich cena logicky poroste.

Za dvacet nebo třicet let už se asi nikdo nebude ptát, jestli bydlení u Vltavy stojí víc, bude to prostě danost a realita, protože ta poloha je výjimečná.

Podařilo se vám podle vás dobře propojit projekt s krajinou — nejen výhledem, ale reálnou návazností na nábřeží, stezky, zeleň…

JT: Jednoznačně ano. Projekt jsme pojali jako částečně otevřenou součást města. Nevyrostla tu žádná uzavřená gated community, naopak jsme nové budovy proložili průchody a poloveřejnými prostory tak, aby areálem mohli volně procházet i lidé z okolí. Naše nové náměstí a vnitřní park navazují na cyklostezku a pěší trasu, která vede podél železniční tratě. Podařilo se využít i dva původní podchody pod tratí, těmi se dá projít na nábřeží i z přilehlých čtvrtí. Dokonce jsme magistrátu nabídli řešení, jak přidat další přechod přes frekventovanou Modřanskou ulici, aby se k řece lépe dostali i lidé ze sídliště na protější straně. Jestli to město realizuje, je na něm, ale my jsme tomu naše území otevřeli. Celkově si troufám tvrdit, že projekt je s okolní krajinou propojen velmi dobře. Nové stezky a průchody umožňují snadný pohyb, veřejná prostranství přímo navazují na stávající uliční síť a nábřeží, nic jsme nezablokovali, naopak jsme celé území zpřístupnili a oživili.

Architekt a developer. Je to spíš spolupráce, nebo přetahovaná? V čem se obvykle neshodnete, a kdy vás naopak překvapí, že vidíte věci stejně?

JŘ: V ideálním případě by to mělo být spojenectví. Když se architekt a investor navzájem respektují a nesoupeří spolu, rodí se z toho jednoznačně nejlepší projekty. Mám s tím osobní zkušenost: spolupracoval jsem s jednou světově proslulou architektonickou hvězdou a fascinovalo mě, s jakou pokorou ten člověk přistupoval k investorovi. Nepředváděl ego, naopak naslouchal, a totéž platilo z druhé strany. Každý ze zúčastněných přinesl na stůl to nejlepší a společně se pak hledalo optimální řešení. To je podle mě klíč, vzájemný respekt a otevřenost. Architekt by měl chápat finanční a obchodní rámec projektu, nikdo z nás nemá k dispozici bezedný rozpočet, a investor by zase měl naslouchat architektovým nápadům a vizi pro dané místo. Když tohle funguje, jejich světy se protínají na společném cíli, kterým je kvalitní budova či čtvrť.

JT: Samozřejmě ne vždy je to úplně hladké. Typické třecí plochy vznikají hlavně na začátku projektu. Architekt přijde s odvážnou vizí, developer se na ni dívá střízlivější optikou čísel. Zprvu to občas vypadá: „Tady by bylo skvělé udělat tohle,“ a druhá strana hned opáčí: „Ne, to nepůjde.“ Ale od toho máme právě ty diskuze, vzájemně se přesvědčujeme, hledáme kompromisy. Komunikace musí být jednoznačná i při neshodách. Když má architekt dobré argumenty, investor ho poslechne, a naopak. Ve finále chceme to samé, aby projekt uspěl. Dnes už navíc spolupracujeme mnohem úžeji než dřív. Jak jsem říkal, od prvních studií až po finální realizaci jsme s architekty neustále v kontaktu. Kdysi to bývalo spíš tak, že se zadalo, vypracoval se návrh, pak se připomínkoval a tím to skončilo. Dnes se role víc prolínají a ta intenzivní komunikace a interakce probíhá prakticky denně. Je to dlouhodobé partnerství. U tak rozsáhlého projektu spolu trávíme tolik času, že to přirovnávám k manželství – občas se pohádáte, ale musíte spolu mluvit a najít řešení.

Změnil se v posledních letech přístup developerů k výstavbě? V čem vidíte největší posun?

JT: Řekl bych, že se to posunulo neuvěřitelně pozitivním směrem. Před dvaceti lety se mnoho developerů snažilo stavět co nejlevněji, protože trh ani kupující tehdy nebyli připraveni zaplatit za vyšší kvalitu. Dnes je situace jiná. Většina investorů už pochopila, že kvalita projektu a vytváření skutečné hodnoty v území je zásadní. Spolupracují se špičkovými architekty, investují do veřejného prostoru, do kvalitních materiálů. Uvědomují si, že to není jen stavění bytů, ale spoluvytváření města. Tohle by před dvaceti lety vůbec neprobíhalo, dnes je to standard. Development u nás v jistém smyslu dospěl.

JŘ: Souhlas. Je radost vidět, že stále víc vzniká projektů, kde se myslí na koncový výsledek a dlouhodobou hodnotu, nejen na okamžitý profit. Vnitřně to společně s kolegy vnímáme i tak, že se naše profese posunula do mnohem důležitější role v celém procesu. Architekt dnes často funguje jako partner investora, ne pouhý dodavatel výkresů. To je obrovský rozdíl oproti minulosti a v konečném důsledku to prospívá všem, městu, lidem i investorům, protože kvalitní projekt má větší úspěch a lepší pověst.

Můžete popsat momenty, kdy se do projektu investovalo něco navíc a vy jste si řekli, že se to sice nevrátí v tabulce, ale dává to smysl?

JT: Takových momentů bylo několik. Třeba jsme měli v plánu ještě jednu budovu navíc, čtvrtou etapu výstavby uprostřed území. Nakonec jsme si řekli, že současná podoba zástavby je tak akorát, že není potřeba celý pozemek zastavět. Té plánované poslední budovy jsme se dobrovolně vzdali, i když by znamenala další jednotky na prodej. Prostranství to ale prospělo, čtvrť dýchá a má větší park mezi domy. To je typický příklad investice do kvality prostředí na úkor okamžitého zisku. Na projektu Bydlení Meta Modřany investujeme například do dobíjecích stanic, workout hřiště, uměleckých prvků, extenzivních zelených střech a ostrahy, prostě aby se dobře a moderně žilo. Další věc – chtěli jsme, aby areál působil hezky i po estetické stránce, tak jsme navrhli všechny kontejnery na tříděný odpad umístit do podzemních stání. Je to sice dražší řešení, ale nebudou nikde hyzdit okolí nevzhledné popelnice, což určitě ocení jak rezidenti, tak návštěvníci.

JŘ: Osobně vnímám jako něco navíc už to, že investor vsadí na kvalitní architekturu, tím dá projektu přidanou hodnotu, která se do tabulek nevejde. Konkrétně v našem projektu se mi líbí, že se snažíme vnést do veřejného prostoru i určitou výjimečnost nebo umělecký akcent, ale ne samoúčelně. Nelíbí se mi přístup typu postavíme tuctové sídliště a doprostřed dáme sochu, abychom si odškrtli kolonku kultura. Tady k tomu přistupujeme jinak. Zvažujeme například umístění nějakého originálního prvku přímo na novém náměstí, něco, co se stane přirozenou součástí prostoru a zvýrazní jeho identitu. Nechci zatím prozrazovat detaily, protože to ještě řešíme, ale můžu zmínit jinou věc: rozhodli jsme se zachovat původní tovární vrátnici. Je to taková malá stará budka uprostřed areálu. Místo aby šla k zemi, zůstane na náměstí jako drobná připomínka historie, chceme z ní udělat maličkou kavárničku nebo bistro. Věříme, že takové detaily dávají prostoru duši, i když z hlediska developerových tabulek by nedávaly smysl. Ale právě díky nim pak lidé místo vnímají jako něco víc než jen další novostavbu.

Thein rezak 1

Co vás vlastně vedlo k založení nové značky Coopera? Jak se s ní chcete profilovat?

JT: Coopera vznikla, protože jsme chtěli spojit investiční a developerské síly při výjimečných projektech. Je to společný podnik, joint venture, naší společnosti Alma Development a skupiny KKCG REG. Řekli jsme si, že vytvoříme novou značku, pod kterou budeme realizovat zajímavé projekty s vysokým důrazem na architektonickou kvalitu. Pilotním projektem je právě rezidenční areál, o kterém se bavíme, Bydlení Meta Modřany. Coopera ale není jednorázový účelový podnik pro tenhle jeden projekt, máme ambici pokračovat dál. Už teď připravujeme další záměry v Praze a okolí, kde bychom rádi navázali na to, co děláme v Modřanech.

Předpokládám, že by Coopera měla mít přesah mimo jeden projekt…

JT: Přesně tak, chceme, aby Coopera byla vnímána jako značka, která garantuje kvalitní moderní bydlení. Nejde nám o to honit se za počtem bytů nebo konkurovat největším developerům objemem, spíš chceme stavět projekty, které budou něčím výjimečné a dlouhodobě hodnotné. V rámci Coopery se soustředíme na Prahu a blízké okolí, kde máme zkušenost a cítíme potenciál dělat věci jinak. Jestli se časem rozšíříme i do jiných měst, to ukáže budoucnost, ale teď to v plánu není. Primární je pro nás udržet vysoký standard a filozofii stavění, se kterou jsme začali, aby každá nová adresa s logem Coopera znamenala, že tam vzniklo něco, co posouvá úroveň rezidenčního bydlení u nás.

Jaké typy projektů podle vás obstojí i v době, kdy se z trhu stáhne spekulativní poptávka a zůstanou jen lidé, kteří chtějí někde opravdu žít?

JŘ: Určitě ty, které budou skutečně dobře navržené a zasazené do města. Jinými slovy projekty, které vytvoří plnohodnotný kus města s vlastní atmosférou, veřejným prostorem a komunitním životem. Taková místa pak přetrvají a budou fungovat, i když pominou nějaké investiční mánie. Vznikne tam komunita lidí, kteří se s tou lokalitou sžijí a vytvoří si k ní vztah. Obecně velké transformační projekty potřebují svůj čas a probíhají po etapách, často i desítky let. Důležité ale je, že od začátku směřují k cíli vytvořit kvalitní městskou strukturu, nejen rychle postavit a zmizet. Takové projekty pak obstojí i v době, kdy se trh pročistí a zbudou jen opravdoví zájemci o bydlení.

Co se v posledních letech v developmentu nejvíc změnilo a co podle vás český trh pořád ještě nechápe?

JT: Hodně se změnila zmíněná zodpovědnost k prostředí. Dnes se daleko víc přemýšlí o tom, co a jak by se na daném místě mělo postavit, pro koho, jak bude fungovat provoz domu, jak zapadne do okolí. Developerská branže dospěla k profesionálnějšímu přístupu. Mrzí mě jen jedna věc – že širší veřejnost to možná ještě úplně neregistruje. Slovo developer má pro spoustu lidí pořád negativní nádech z minulosti. Často nás vnímají automaticky negativně, jako ty zlé, co zastavují každý kousek země kvůli zisku. Ale realita se už posunula. Dnes je to mnohem víc o spolupráci s městem, o kvalitě, o udržitelnosti. Věřím, že se to postupně projeví a změní se i ten pohled veřejnosti. JŘ: Co by se mělo změnit? Určitě zavést jasnější a stabilnější pravidla pro plánování a povolování staveb. Dnes trvá získat povolení roky a to brzdí rozvoj kvalitních projektů.

Kdy máte pocit, že projekt dopadl dobře, a co pro vás představuje jeho skutečné měřítko úspěchu, nepočítáme-li faktor vyprodaných bytů?

JT: Pro mě osobně je to zhruba dva roky po kolaudaci. To už jsou všechny byty předané a zabydlené, běží společenství vlastníků, všechno se dostává do běžného provozu. V tu chvíli se ukáže, jak projekt skutečně dopadl – máme zpětnou vazbu od klientů, vidíme, jestli a jak funguje správa domu, kolik je případně reklamací a připomínek. Když po těch dvou letech zjistím, že lidé jsou spokojení a dům i celá nová čtvrť žije bez problémů, tak si můžu říct: ano, tohle dopadlo dobře.

JŘ: Jako architekti to vnímáme podobně, jen ten horizont je možná ještě trochu delší. Já se vždycky rád přijdu podívat třeba po pěti letech od dokončení. To už vidíte, jestli to místo žije tak, jak jsme si představovali. Vidím třeba na našem novém náměstí lidi sedět u kávy, děti si hrají okolo, obchůdky fungují, zeleň pěkně vzrostla. Když prostor přirozeně ožije a splyne s okolím, je to pro mě největší odměna. A samozřejmě mě těší, když i po letech cítím z investorů spokojenost, že se naše spolupráce vyplatila a dali jsme vzniknout něčemu, co má charakter a hodnotu. V takovém momentě si řeknu, povedlo se to.