Obytné nemovitosti v Česku zlevnily nejvíc za 13 let

Nemovitosti v Česku zlevňují nejvýrazněji za posledních více než třináct let. Našla jejich cena už své dno, nebo stále ne? A co to znamená v širším kontextu markantního růstu zadlužení celého Západu?

Podle Eurostatu ceny nemovitostí v Česku klesly v letošním druhém čtvrtletí meziročně o 2,9 procenta. Jedná se o nejvýraznější meziroční pokles cen rezidenčních nemovitostí od prvního čtvrtletí roku 2010, kdy se český nemovitostní trh ještě potýkal s dopady světové finanční krize.

Poměrně výrazný meziroční propad cen nemovitostí má na svědomí zejména nejvyšší inflace za posledních zhruba třicet let, která Česko postihla hlavně loni a na přelomu roku. Loni inflace přesáhla patnáct procent, letos bude podle všeho více než desetiprocentní. Vysoká inflace přiměla předloni a loni Českou národní banku razantně zvyšovat své úrokové sazby. Jejich růst jde ruku v ruce s růstem tržních úrokových sazeb, včetně těch na hypotékách. Úroky na hypotékách jsou nyní stále poblíž dvacetiletých maxim. Drahé hypotéky citelně oslabují poptávku po nemovitostech, což je klíčová příčina jejich zmíněného cenového propadu.

Růst úroků například na vládních dluhopisech, který rovněž souvisí s poměrně vysokou inflací, zatraktivňuje v očích investorů právě třeba dluho­pisy. Méně prostředků pak tito investoři, včetně institucionálních, dávají do rea­lit. I tento posun v investičních preferencích v důsledku vytváří tlak na pokles cen nemovitostí. Také nemovitostní fondy v Česku prožívají slabší rok. Zejména proto, že jim zdražují splátky úvěrů.

Pokud nesou dluhopisy – konkrétně české státní s desetiletou dobou do splatnosti – třeba takřka pětiprocentní úrok, jak je tomu právě nyní, investor bude do nemovitosti investovat jen tehdy, nabídne-li mu výnos vyšší, třeba sedmiprocentní. To však zdaleka ne kaž­dá nemovitost „umí“ – například proto, že příslušné nájemné není adekvátně vysoké.

Co se nejspíš stane

S výrazným poklesem inflace, a tím pádem i úrokových sazeb vyhlíženým pro příští rok lze předpokládat pokles výnosů dluhopisů, takže nemovitost jako investice by měla být o něco atraktivnější než letos. Což se pak promítne do zhodnocení nemovitostních fondů. Navíc se v příštím roce stabilizují eurové úrokové sazby. Ovšem pokles výnosů dluhopisů není zaručený. Například v USA se množí spekulace, že za nárůstem úroků na dluhopisech stojí také markantní nárůst deficitů a dluhu USA. Tamní administrativa musí vydávat větší objem dluhopisů, aby rostoucí dluh ufinancovala, což zvyšuje nabídku jejích dluhopisů na trhu, čehož důsledkem zlevňují, takže úrok na nich roste. V minulém týdnu úrok na desetiletém dluhopisu americké vlády poprvé od roku 2007, tedy od doby ještě před světovou finanční krizí, dosáhl psychologické úrovně pěti procent.

Se zhruba 80procentní pravděpodobností ale i tak příští rok bude rokem stabilizace výnosů realitních fondů v Česku a od roku 2025 by tyto fondy měly najet na dráhu již poměrně dynamického růstu zhodnocení. Byť je samozřejmě vždy nutné přihlédnout ke konkrétnímu zaměření toho či onoho fondu a k tomu, jaké konkrétní nemovitosti má v portfoliu.

Do roku 2025 se tak citelně sníží úrokové sazby na hypotékách, což jen podpoří poptávku po nemovitostech, a tedy zhodnocování nemovitostních fondů. Průměrná sazba u skutečně nových a refinancovaných hypoték činila letos v září 5,7 procenta. Do roku 2025 by se ale díky poklesu inflace a tržních úrokových sazeb – jakož i sazeb ČNB – měla snížit ke 3,5 procenta.

Za růstem úroků na dluhu vlády nejen americké, ale i té české jsou vedle poměrně vysoké inflace, respektive inflačních očekávání a rostoucího zadlužení také další příčiny. Stárnutí populace v zemích typu Číny prodražuje i tradičně levnou asijskou pracovní sílu; pokračující rapidní inflaci se nemusí podařit úplně zkrotit ani během řady let i kvůli deglobalizaci a agendám typu Green Deal. Co by to znamenalo pro řadového občana?

Doufejme, že toto nenastane

Třeba to, že nájmy půjdou nahoru, případně ceny nemovitostí dolů, protože jinak by výnos z vlastnictví investičních nemovitosti nebyl konkurenceschopný tváří v tvář trvaleji zvýšeným úrokům na prakticky bezrizikovém půjčování vládám.

Pokud bude úrok na desetiletém dluhu české vlády trvaleji kolem úrovně pěti procent, bude muset výnos z vlastnictví přece jenom rizikovějších nemovitostí činit v Česku třeba alespoň zmíněných sedm procent, aby se investor dočkal kompenzace za vyšší rizikovost. A výnos z nemovitosti nevzroste jinak než poklesem její ceny při daném nájmu nebo naopak růstem nájmu při její dané ceně (případně kombinací obojího). Buď tedy splaskne nemovitostní bublina a ceny realit spadnou trvaleji o desítky procent, nebo citelně vzrostou nájmy.

Proč by měly růst nájmy? Protože trvaleji zvýšený úrok na desetiletém dluhopisu české vlády znamená, že budou dražší také hypotéky. Jestliže totiž ta či ona banka bude moct trvaleji půjčovat české vládě za úrok kolem pěti procent ročně, nebude pro ni výhodné poskytnout běžnou dlouhodobou hypotéku za tři a možná ani za čtyři procenta.

Trvaleji dražší hypotéky ovšem znamenají, že ti, kteří pořídili investiční byt na hypotéku a v době jejího splácení, které může trvat třeba až 30 let, jej pronajímají, budou žádat vyšší nájmy. Takové, které by jim pokryly trvaleji navýšené měsíční splátky hypotéky nebo alespoň jejich podstatnou část.

Ve výsledku tak platí, že agenda typu Green Deal může lidem nájmy zvedat hned dvěma způsoby, což celkově značí o to výraznější zvýšení nájmů. Prvním způsobem je ten přímý, kdy se v rámci Green Dealu například zavedou emisní povolenky na nemovitosti a bydlení, přičemž tyto své zvýšené náklady posléze majitelé nemovitostí promítnou do nájmů.

A druhým způsobem je ten zde přiblížený. Green Deal a s ním související dražší emisní povolenky či dražší energie přispějí k trvaleji navýšené inflaci, která zase přispěje k trvaleji zvýšenému úroku na půjčkách vládám. Banky vyšší úrok z půjčování vládám promítnou do trvalejšího zdražení hypoték, které pak splácející a zároveň pronajímající majitelé nemovitostí promítnou do výše nájmů.

Hrozí tak další rozevírání nůžek – mezi majiteli nemovitostí a nájemníky, na něž ti první budou břímě Green Dealu přenášet. Prohloubí se sociální rozpor. Vlády jej budou řešit nejspíše tak, že řadě nájemníků zvýší sociální dávky, aby si vůbec mohli zvýšené nájmy dovolit zaplatit. Vlády si na navýšené dávky budou muset samy půjčit. Rostoucí veřejný dluh tím opět nabobtná, čímž dále zesílí inflační tlaky, takže i tlaky na zdražení hypoték a další růst cen nájmů. Spirála dluhu se roztočí naplno.

Na jejím konci pak bude nejspíše nějaké podoba „měnové reformy“. Celosvětové „měnové reformy“, jejíž následky mohou být nedozírné. Vždyť jinak než „globálním resetem“, tedy pádivou inflací nebo jiným smazáním podstatné části kupní síly běžných úspor, případně i státní konfiskací soukromě vlastněných nemovitostí ve „veřejném zájmu“, roztočenou spirálu dluhu přetnout nepůjde.