Peníze v cihlách – stabilní jistota
Vzhledem k neustále rostoucím cenám a očekávanému snižování úrokových sazeb se investice do nemovitostí letos určitě vyplatí.
Na konci minulého roku se potvrdilo, že ceny nájmů v Česku opět výrazně rostou. To podle většiny analytiků jasně naznačuje, že nájmy porostou i během celého letošního roku. Meziroční nárůst výše nájmů o 17 procent na průměrných 344 korun za metr čtvereční je podle serveru Bezrealitky.cz jeden z nejvyšších za poslední dobu. V některých regionech, například v Praze, je to ve srovnání s předchozím rokem až o dvacet procent, v Olomouckém kraji dokonce o třetinu. Stále nejnižší ceny jsou v ekonomicky slabších regionech, tedy v Ústeckém, Moravskoslezském a Karlovarském kraji, kde se nájmy pohybují kolem 200 korun za metr čtvereční.
Pro investory, kteří chtějí své peníze vložit do koupě bytu a investici postupně splácet jeho pronájmem, je tak ke koupi vhodná doba. Ceny bytů zejména v Praze přitom téměř jistě porostou tempem dvě až pět procent ročně, bude se tedy opět zdražovat, pokles cen v tomto segmentu očekávat nelze. Nabídka nového bydlení na trhu se jen tak nezrychlí, a to navzdory tomu, že půjdou dolů úrokové sazby a hypotéky budou dostupnější než v posledních dvou letech, kdy byla vysoká inflace a s ní i cena peněz. Počet nových bytů v Česku není a nebude tak velký, aby stlačil poptávku v oblasti nájemních bytů, kde je především ve velkých městech jako Brno nebo Praha obrovský převis. K nájmům se jako k řešení osobní bytové situace obrací stále více lidí, což není jen česká zvláštnost. Vývoj v jiných zemích od Německa po Slovensko, kde bytů také není dostatek, je podobný.
2025 jako rekordní rok hypoték?
Veliký převis poptávky na trhu s nemovitostmi stojí i za vysokými cenami starých bytů ve velkých městech. V Praze se od ceny nových liší jen velmi málo. Jak ukazují oficiální statistická čísla, počítat se musí s až 125 tisíci korun za metr čtvereční. Není proto výjimkou, že prodejci žádají za panelákový byt v Praze o rozměrech 75 metrů čtverečních přes devět milionů korun. Na takovou nabídku se přitom na realitních serverech přihlásí více než deset zájemců.
Cena peněz na pořízení „investičního bytu“ (uložení peněz, které se časem za minimální náklady bezpečně zhodnocují), ale samozřejmě i na běžné bydlení se během letošního roku výrazně sníží. A to navzdory tomu, co na začátku ledna predikoval guvernér České národní banky Aleš Michl. „Deset let před covidem-19 jsme tu měli sazby kolem nuly, což byla chyba. Úrokové sazby budou muset být vyšší, než byly dříve,“ řekl guvernér, který už nikdy nechce zažít dobu nulových sazeb, kdy se ekonomika spotřebně rozpumpovala až příliš a následný inflační propad byl mnohem vyšší, než kdy musel být. Guvernér Michl také upozornil na sílící inflační tlaky, přestože letošní inflaci hodlá centrální banka udržet na úrovni 2,5 procenta, což byl také ochoten garantovat.
Většina odborníků z hypotečního trhu je přesto přesvědčena o tom, že sazby ČNB půjdou postupně pomalu dolů, takže na konci roku bychom se mohli dočkat hypoték s úrokovou sazbou 3,5 procenta. To mimo jiné přinese výrazné snížení nákladů na financování hypoték na bydlení jako investici do budoucna a zvýší také zájem o koupi nemovitosti. Odhady objemů hypoték na letošní rok se proto pohybují až na rekordní úrovni 300 miliard korun.
Stále více lidí také využívá koupi bytů v rezidenčních nájemních domech, kdy se větší část peněz za byt platí ve formě nájmu, což výrazně rozšiřuje možnosti získání nového bydlení. Takových projektů v Česku není zase tak málo, ale také ne tolik, aby snížily poptávkové napětí na trhu.
Chalupy k trvalému bydlení
Po dvou letech cenové stagnace a poklesu zájmu se ve druhé polovině minulého roku zvedl trh s rekreačními nemovitostmi, tedy s chatami a chalupami. A ceny opět letí vzhůru. Během roku se zvedly až o 4,5 procenta, a to prakticky ve všech čtrnácti krajích v republice. Metr čtvereční obydleného rekreačního objektu se dnes nabízí v průměru za 42 tisíc korun. Chalupa s obytnou plochou sto metrů čtverečních tak vyjde na více než čtyři miliony. V lokalitách blízko Prahy to bude ještě o pětinu víc.
V těchto místech se totiž chalupy často kupují i za jiným než rekreačním účelem. Časově výhodný dojezd do hlavního města umožňuje rekreační nemovitost vhodně upravit na dlouhodobé bydlení. Lidé tak bydlí za mnohem nižší peníze, než by bydleli v Praze, což je obecnější trend posledních let i v běžných nákupech rodinných domů a bytů. Rekonstrukce vhodných rekreačních chalup na trvalé bydlení je jen dalším rozšířením tohoto vývoje cenově výhodného bydlení v širším prstenci Prahy. Zájem o chaty a chalupy poroste podle odborníků i letos, takže cenový růst v tomto segmentu pravděpodobně bude nějakou dobu pokračovat. Jedním z důvodů je také využívání kofinancování chalup prostřednictvím jejich následného pronájmu. Jinak řečeno: lidé si koupí chalupu na úvěr, který pak mimo jiné splácí i prostřednictvím výhodných pronájmů. O pronajímání chat a chalup je zejména v době letních prázdnin velký zájem. Z pronájmu se potom dají splácet nejen hypotéky na pořízení nemovitosti; někteří „chalupáři“ využívají těchto peněz i na rekonstrukci nemovitosti. Rekreační pronájmy jsou v Česku stále populárnější, a tak logicky v dalších letech poroste i zájem o nákup vhodných nemovitostí.
Nabídnout pronájem chaty či chalupy (pokud lidé nevyužívají vlastní osobní kontakty) není v době internetu a mobilních aplikací žádný problém. Zvládne to i průměrně zručný uživatel. Internet je také hlavní bránou k novému typu investic do nemovitostí, které na síti sítí nabízí stále více firem.
S nabitou peněženkou
Jde o konkrétní speciální projekty, do nichž můžete jako investoři vložit své peníze, které budou v dohledné době výhodně zhodnoceny. Obvykle jde o nákupy a prodeje většího množství nemovitostí, s garantovaným výnosem až deset procent. Výplaty přicházejí v měsíčních splátkách ve formě jakési renty až několik let. Nabídka se netýká jen nemovitostí na bydlení, kdy se fakticky kupuje nemovitost i s nájemníky, ale rovněž projektů komerčních, například nákupy a zhodnocené prodeje kancelářských prostor. Při troše času se dá takových možností na internetu najít řada s možností investovat prakticky po celé republice. Důležité je přitom věnovat pozornost solidnosti poskytovatelů investičních nabídek, kteří používají jako záruku svou registraci u ČNB a potvrzení smluv a dalších dohod přímo u notáře.
Investor si potom se svou „nabitou peněženkou“ může v aplikaci spravovat své investiční projekty, podobně jako spravuje svůj bankovní účet nebo investice do podílových a jiných fondů. Tato možnost investování do nemovitostí je nejvhodnější pro lidi, kteří chtějí rychleji otočit své peníze a nepočítají s investicí na delší běh. V některých případech se tyto nemovitostní investice více méně podobají firemním dluhopisům, kdy je renta vyplácena na základě garance vedení firmy, které díky penězům vypůjčeným od investorů dokážou lépe rozvíjet svou firmu a zvyšovat její zisk.
Rozdíl tkví v tom, že garance je v tomto případě dána jako fyzické zajištění konkrétními nemovitostmi, které jsou za investiční peníze obvykle renovovány nebo jinak zhodnoceny.
Kdo nemá odvahu pustit se do těchto konkrétních speciálních projektů, nebo dokonce investovat do nemovitostí v zahraničí (a takových nabídek je také mnoho), má šanci vcelku pohodlně a s určitou garancí výnosu uložit své peníze do nemovitostních investičních fondů. Výnosy z těchto fondů jsou vyšší než zisky z investičních bytů. Je to proto, že fondy jsou obvykle postaveny na využití komerčních nemovitostí, kde jsou nejen větší objemy peněz a výnosy, ale především zajištěné dlouhodobé smlouvy. Navíc odpadávají starosti s nájemníky, opravami nebo administrativními poplatky a dalšími povinnostmi spojenými se správou bytu. Vlastníte podíl v nemovitostním fondu, kontrolujete si své portfolio a kdykoli můžete podíl přikupovat či prodávat. Jako u všech fondů je výnos z investice po třech letech zbaven daně. Český trh s nemovitostmi je dostatečně hluboký a rozvinutý, aby si na něm každý investor s většími či menšími penězi našel své místo. Větší peníze samozřejmě nabízejí větší páku, ale i menší peníze (fondy s měsíčními tisícovými vklady) jsou tu obvykle bezpečně uloženy a hlavně nikdy jen tak neleží, nýbrž dál pracují. A to se nezmění ani letos či příští rok.
