Proč jsou v Praze tak drahé byty?
Otázka, proč jsou v Praze tak drahé byty, je jednou z nejčastějších, na niž můžeme narazit při debatě o dostupnosti bydlení. Skutečný viník rostoucích cen je jen jeden – slabý růst nabídky v porovnání s poptávkou. Zobrazuje to první graf.
Počet stavebních povolení pro bytové budovy klesl za posledních 15 let na čtvrtinu. Nejvíce dokončených bytů v Praze registrujeme v roce 2007 (dokončeno 9 442 bytů), a v roce 2009 (7 397). Od té doby se počet dokončených bytů v hlavním městě těmto číslům ani zdaleka nepřiblížil, v nejlepším případě atakoval hranici šesti tisíc bytů (2016 a 2019).
Čistý přírůstek obyvatel v Praze činí v průměru 11 773, od roku 2006 kumulovaně dosáhl téměř 180 tisíc lidí. S výjimkou konce recese (2013) chronicky převyšuje počet dokončených bytů. To v součtu s demografickými faktory a růstem kupní síly vytváří silný poptávkový tlak, z jehož záměrného neuspokojování nelze vinit developery. Ti registrují vysokou poptávku a disponují dostatečnými investičními zdroji na násobně vyšší bytovou výstavbu, než kterou saturují trh.
Potenciál násobného růstu bytového fondu, ať již do šířky (brownfieldy, proluky), nebo do výšky (vydávání povolení pro vyšší budovy, příp. stavba nových pater stávajících budov), nepochybně existuje, ale naráží na regulace. Praha čeká přes 15 let na nový územní plán. Dle informací MMR trvá průměrné stavební řízení v České republice pět a půl roku, v hlavním městě nejsou výjimkou ani projekty s dvojnásobnou lhůtou. To naprosto zásadně ztěžuje projektové plánování, ale také znemožňuje flexibilní reakci nabídky na tržní situaci.
Mnoho se namluví i o vlivu Airbnb na ceny bytů v Praze. Druhý graf ukazuje podíl bytů nabízených na Airbnb na celé bytové zásobě v Praze. V Praze je přibližně 640 tisíc bytů (data vycházejí ze Sčítání lidu 2011 a přírůstků v následujících letech). Na Platformě Airbnb je v Praze 10 tisíc bytů, tj. 1,5 procenta. Bytů nabízených na 180 nocí v roce a více je zhruba 0,06 procenta bytového fondu Prahy.
Tedy pakliže rostou ceny nejenom v centru, kde je Airbnb bytů více, ale také na Černém Mostě nebo v Kunraticích – a ony rostou velmi rychle –, je vliv Airbnb na cenotvorbu zcela zanedbatelný. Z těchto deseti tisíc bytů na Airbnb jsou přitom pouhá tři procenta využívána více než 180 dní v roce. Naprostá většina nabídek (85 procent) je pro účely Airbnb využita méně než 90 dní v roce.
Více v připravované studii Centra ekonomických a tržních analýz o situaci na trhu s bydlením v Praze.
Martin Pánek, Liberální institut
Data: ČSÚ, Airbnb, vlastní výpočty
