Trh v Dubaji se nezastavil. Jen přestal odpouštět chyby

Dubajský realitní trh má za sebou tři čtvrtletí, která prověřila jeho pověst bezpečného místa pro kapitál. Data ukazují méně obchodů, ale stabilní ceny, banka UBS ho řadí mezi trhy se zvýšeným rizikem bubliny a konflikt v regionu se přesunul do Hormuzského průlivu. Denis Karásek, zakladatel a CEO realitní firmy BuyDubai, vysvětluje, jak trh čte dnes, kde vidí skutečné riziko a proč podle něj investice nekončí podpisem smlouvy.

► Jak dubajský trh po třech čtvrtletích letošního roku vypadá?

Počet obchodů klesl, nejvíc ve druhém čtvrtletí, kdy část kupujících vyčkávala. Ceny ale drží, medián ceny za čtvereční stopu je meziročně nižší zhruba o dvě procenta. Ubylo obchodů, ne hodnoty. Trh opustili hlavně kupci závislí na financování, podíl hotovostních transakcí ve druhém čtvrtletí vzrostl na 61 procent. Ve třetím čtvrtletí se objemy stabilizovaly. Za devět měsíců se v Dubaji zobchodovaly nemovitosti za 574 miliard dirhamů (156 miliard dolarů), což je druhá nejvyšší hodnota v historii trhu.

► Švýcarská banka UBS letos zařadila Dubaj na čtvrté místo z 23 světových měst v riziku cenové bubliny. Neměli by investoři zpozornět?

Po letech, kdy ceny rostly velmi rychle, je takové varování logické. Jenže stejný report ukazuje i druhou stranu. Byt o velikosti 60 metrů čtverečních v Dubaji odpovídá zhruba pěti ročním příjmům kvalifikovaného pracovníka, v Londýně jedenácti, v Hongkongu patnácti. Kupní cena odpovídá zhruba šestnácti ročním nájmům, což patří k nejnižším hodnotám ve studii. A Dubaj je podle UBS jedním z mála trhů, kde jsou celkové náklady na vlastnictví nižší než nájemné. Index nepředpovídá, kdy a jestli přijde korekce. Pro mě z něj plyne hlavně to, že se dnes vyplatí vybírat pečlivěji než před dvěma lety.

► Vidíte na trhu i pozitivní znamení?

Horní část trhu konflikt prakticky nezaznamenala. V prvním pololetí se prodalo 296 nemovitostí za cenu deset milionů dolarů a více, což je rekord a meziroční nárůst o 16 procent. A druhá věc je pro naše klienty podstatnější. Dlouho se nejčastěji ptali, jestli půjde nemovitost vůbec prodat. Ve třetím čtvrtletí vzrostly prodeje hotových bytů proti předchozímu čtvrtletí o 16 procent v hodnotě a o 22 procent v počtu obchodů. Propad likvidity z druhého čtvrtletí byl dočasný.

► Hormuzský průliv je dnes jádrem celého sporu. Co to znamená pro Dubaj?

Hormuz je dnes skutečně hlavní proměnnou a netroufnu si odhadnout, jak to dopadne. Změnila se ale povaha konfliktu. Od srpna prakticky ustaly přímé útoky na Perský záliv, s výjimkou omezených dronových incidentů. Emiráty nejsou pod takovým tlakem jako mezi únorem a květnem a trh normálně funguje. Mediální obraz za tímhle vývojem zaostává.

Jako klíčové období sledujeme konec roku a případné obnovení úderů po amerických volbách. Klientům to říkáme otevřeně, nikoho nepřesvědčujeme, že riziko zmizelo.

► Kde tedy dnes vidíte největší riziko?

V nabídce. Na letošek bylo ohlášeno zhruba 120 tisíc jednotek k předání, v prvním pololetí se jich dokončilo 20 až 24 tisíc. Zbytek se přesouvá do příštího roku, takže rok 2027 bude z pohledu dodávek výrazně náročnější. Zároveň se trh stěhuje do nižších cenových pásem, 84 procent transakcí dnes probíhá pod třemi miliony dirhamů (817 tisíc dolarů). Právě tam bude při dokončování nových projektů největší konkurence. U každého projektu, který klientovi doporučujeme, proto počítáme, kolik srovnatelných jednotek se ve stejné lokalitě předává ve stejném období. Opačná situace je u rodinných vil v pásmu tří až pěti milionů dirhamů (zhruba 800 tisíc až 1,4 milionu dolarů), těch je nedostatek.

► Co ten posun dodávek znamená pro Čechy, kteří koupili byt ve výstavbě a čekají na předání?

Že nejdůležitější část jejich investice teprve přijde. Předání není formalita. Je potřeba byt technicky zkontrolovat, vyreklamovat vady u developera, zaregistrovat, vybavit a rozhodnout, jestli ho pronajímat krátkodobě, dlouhodobě nebo prodat. A to všechno ve chvíli, kdy se ve stejné čtvrti předávají stovky podobných bytů. Investor, jenž sedí čtyři tisíce kilometrů daleko, to sám zvládá těžko. Proto u klienta zůstáváme i po podpisu smlouvy.

► Co konkrétně realitní kancelář po podpisu dělá?

Náš tým v Dubaji přebírá nemovitosti za klienty, dělá technickou kontrolu a reklamace u developera, zajišťuje správu a pronájem, víza i dědické otázky. Dnes se staráme o více než 120 nemovitostí. Z praxe víme, že investor nejvíc potřebuje přehled. Kde je stavba, co a kdy platí, co se s nemovitostí děje po předání. Právě z toho vznikla naše mobilní aplikace.

► Dubaj má vládní aplikaci Dubai REST, kde si investor ověří postup stavby. Proč tedy vlastní aplikace?

Dubai REST je výborný nástroj, ukazuje ale jen postup stavby. Platební plán neřeší. Naše aplikace je přímo propojená s týmem péče o klienty v Dubaji. Investor se přes ni zeptá na platby nebo stav projektu a dostane i fotky ze stavby nad rámec oficiálních kontrol. Je určená všem investorům v Dubaji, stávajícím i budoucím, a to i těm, kteří nekupovali přes nás. Informační mezera po podpisu se týká všech, nejen našich klientů, a přehled o vlastní investici by neměl být odměnou za nákup u konkrétní kanceláře. Aplikace funguje od května 2026 pro iOS i Android.

► V Praze máte nově showroom. Proč kamenná pobočka v době aplikací?

Právě otevření nové pobočky ukazuje, že i když se realitní trh v Dubaji do určité míry zpomalil, stále funguje a my v něm vidíme dlouhodobý potenciál. Proto pokračujeme v expanzi a investujeme do dalšího rozvoje. V době, kdy drtivá většina realitních makléřů a kanceláří funguje převážně online, my jdeme trochu jinou cestou. Vsázíme na osobní přístup, důvěru a dlouhodobé vztahy s klienty. Aplikace a online nástroje jsou skvělým pomocníkem, ale pokud se bavíme o investicích v řádu milionů korun, věřím, že osobní jednání má stále nezastupitelnou roli. Po Dubaji, Brně a Bratislavě je Praha logickým dalším krokem. Náš nový showroom se nachází v atraktivních prostorách Nuselského pivovaru na adrese Mužíkova 1, Praha 4. Klienti zde mohou osobně konzultovat své investiční záměry, seznámit se s konkrétními projekty a lokalitami nebo s námi řešit správu a další zhodnocení svých nemovitostí. Naším cílem není být pouze online zprostředkovatelem, ale silným a dostupným partnerem, na kterého se klienti mohou dlouhodobě obracet.

► Co byste dnes poradil investorovi, který o Dubaji uvažuje?

Neřídit se titulky ani snahou trefit ideální okamžik. Rozdíl mezi dobrým a špatným projektem je dnes větší než před dvěma lety a rozhoduje víc než to, jestli koupíte o měsíc dřív nebo později. Dívat se na doloženou poptávku v lokalitě, historii developera, reálný termín dokončení a na to, kolik podobných bytů se kolem předá ve stejnou dobu. Do kalkulace patří i náklady, které v prospektu nenajdete, od poplatků za správu domu po vybavení bytu. A vybrat si partnera, který s vámi zůstane i po podpisu, protože většina práce přijde až potom.