Češi více investují do interiéru

Jiří Stopka založil rodinnou firmu Stopka, která se věnuje designovému interiéru. Jeho obchodním partnerem a současně s Karlem Slavíčkem a Ondřejem Hartlem spoluzakladatelem jejich investičního fondu Investone je Martin Král. Oba hovoří nejen o českých interiérech a svých plánech do budoucna, ale i o potřebě bojovat o pozice jedniček v oboru. Jiří Stopka říká: „Jednou za deset let by měla nastoupit demoliční četa se sbíječkami a všechno srovnat se zemí. Není to levné, ale dá se to srovnat se stěhováním do úplně nového bytu. Když zůstanete v jednom domě od mládí do stáří, vychází to na tři, čtyři přestavby.“ Martin Král jej doplňuje: „Náš investiční fond Investone je určen pro širokou veřejnost, která by s námi chtěla investovat do společných projektů.“

Původním vzděláním jste strojař, ale máte vášeň pro design a umění. Odráží se to v orientaci firmy Stopka na italské a německé značky?

Stopka: Možná ve vztahu k typu nábytku jsem původně začínal vybavením obchodních prostorů – hodně leštěného kovu se sklem a zrcadly, role dřeva byla minimální. Až po letech se byznys začal postupně přesouvat do privátních prostorů – když majitelé těch obchodů chtěli něco hezkého i domů. Ze začátku jsme se soustředili na kuchyně, což se pojilo s mým dalším koníčkem, tedy vařením. Takže strojařina jako taková už nehrála roli, jen mi zůstalo technické oko při pohledu na nábytek – musejí mi u něho dávat smysl detaily a všímám si finiše. Nejblíž ke strojařině má u nás italská značka Rimadesio, vyhlášená šatními systémy, posuvnými a interiérovými dveřmi.

Po 30 letech na trhu už musíte mít českého zákazníka přečteného. Je něco, co vás v evropském kontextu dodnes překvapuje?

Stopka: Čeští zákazníci jsou poměrně nároční. Očekávají od nás víc v porovnání s ostatními evropskými zákazníky. Na reklamacích mi například potvrdili, že z Česka chodí víc reklamací než ze zbytku světa dohromady. Je zajímavé, že nás hojně oslovují i Češi žijící v zahraničí, protože naši kvalitu preferují před tamními dodavateli, dokonce i v případě, že tam jsou zástupci stejných značek, jako máme v portfoliu. U českých klientů se také proměňuje vztah k interiéru, například s nástupem covidu si lidé domova víc váží a investují do interiéru, protože si uvědomují, že domácí pohoda je velkou částí jejich životů.

Dřív byly priority jinde, lidé utráceli za auta, dovolené a na domov mysleli až v poslední řadě. Tím spíš, že interiér není tolik vidět, kdežto autem nebo módními doplňky se chlubíte denně a máte je s čím a kým porovnat. A ještě jedno specifikum českého klienta – rád rozmnožuje majetek na úkor vlastní spotřeby, takže interiéry inovuje skokově typu „nová kuchyně, nový obývák“, ale žádá pak za ty nemalé peníze skutečně prvotřídní kvalitu a servis. Právě proto tu byl nárůst spotřeby během covidu. Lidé se zastavili, rozhlédli, zjistili, že mají poměrně velké úspory a najednou měli omezené možnosti, jak si peníze užít. Často šlo o generaci, která začínala podnikat v devadesátých letech a budovala, budovala, aniž by se na chvíli zastavila. A najednou k tomu byli trochu donucení a jejich chování se změnilo, mnohem víc se teď blíží tomu západnímu.

Mobily obměňujeme každé dva roky, auta každých pět. Jak často bychom měli od nuly změnit interiér domu či bytu?

Stopka: Kdysi jsem četl analýzu, jež se týkala koupelen, ze které vyplývalo, že nejčastěji obměňují Holanďani, zhruba každých osm let, průměr Evropské unie byl jedenáct až dvanáct let a my jsme byli na chvostu s 18 lety. Za sebe a z vlastní zkušenosti by to mělo být přibližně deset let. Pro nás jsou konkrétně koupelny okrajový byznys, ale máme v nabídce prestižní italskou značku Antonio Lupi, což je unikát. A koupelny mají ke kuchyním blízko v tom, že jakmile řešíte kompletní renovaci interiéru, jsou to velké položky, na kterých si chcete dát záležet. U obou místností více než jindy hraje roli prostor. Když se podíváme na trend investičních bytů, kde se bojuje o každý metr, jsou často koupelny i jejich standardy neférově na posledním místě.

Někteří naši klienti k nám přicházejí po letech, kdy jim ještě naše výrobky slouží, a ptají se, co mají změnit či vyměnit, protože trendy už se posunuly. Spekulují například o výměně dvířek nebo kování. Zastávám názor, že jednou za deset let by měla nastoupit demoliční četa se sbíječkami a všechno srovnat se zemí. Není to levné, ale dá se to srovnat se stěhováním do úplně nového bytu. Což je často nevyhnutelné, protože za deset let se rodinné poměry dost změní. Děti dospívají, mají jiné potřeby nebo zakládají vlastní rodinu a stěhují se do vlastního. Když zůstanete v jednom domě od mládí do stáří, vychází to na tři čtyři přestavby. Dnes jde s příčkami a úpravami dělat zázraky, s tou obměnou interiéru, ale třeba i osvětlení lze pocit domova proměnit od základů. Ale někteří zákazníci se zdráhají. Interiér není auto, které můžete často výhodně prodat a koupit si nové, použitý luxusní nábytek si většinou uchová jen zlomek ceny, pokud nejde o sběratelské nebo designově hodnotné kousky. Z mých zkušeností to u našich zákazníků vychází na velké obměny každých 15 let, takže se to zlepšuje, ale ještě pořád je kam stoupat.

Jak jste se s Jiřím Stopkou seznámili a kdy se zrodil nápad jít do společného projektu?

Král: Česko je poměrně malé a k setkání mých developerských a Jirkových interiérových aktivit tedy muselo dojít. Už si nepamatuji, kdy přesně to bylo, ale právě pracovní setkání bylo při spojení nápadu developerského projektu, který by nebyl jen univerzální, ale měl by i ducha a cit řekněme neunifikovaného interiéru, kterým se už tehdy Jirka zabýval. Jak roky plynuly, tak jsme se nad dalšími projekty setkávali opakovaně. Myšlenka investičního fondu s cílem na nemovitostní projekty Jirku zaujala a zbytek už znáte. Nerad bych však zapomněl na další dva obchodní partnery v našem investičním fondu, Karla Slavíčka a Ondřeje Hartla.

Stopka je rodinná firma, tradici a jistotu akcentujete i u vašeho nejnovějšího produktu, investičního fondu Investone. Pro koho je určen přednostně?

Král: Je určen pro širokou veřejnost, která by s námi chtěla investovat do společných projektů. Predikovaný roční výnos je deset procent a loňský rok jsme uzavřeli na 13,68 procenta. Realitní trh vidíme perspektivně, jakkoliv je vzhledem k aktuální situaci trochu přibrzděný. Naše projekty jsou momentálně v rané fázi, před získáním územního rozhodnutí, takže na nás momentální stav nemá takový vliv. Doufáme, že za dva tři roky, až budou naše projekty připravené k prodeji, už trh opět pojede na sto procent. Je také potřeba rozlišovat mezi běžnou výstavbou a luxusními projekty, kde onen často medializovaný pokles poptávky nenastal a i v nadcházejících letech se tam bude stavět v rostoucím tempu. Pokles je patrný hlavně ve středním segmentu, především kvůli horší dostupnosti hypoték. Může to být příležitost pro klienty našeho fondu, kde je od určité úrovně investice také předkupní právo u prováděných projektů.

Jak vnímáte budoucnost nemovitostního trhu v Česku? Narážím na velký podíl vlastního bydlení, které se díky současné situaci a úrokovým sazbám stává pro řadu lidí méně dostupné. Přichází čas projektů, které od začátku budou nabízet nájemní bydlení?

Král: Jak jste zmínil, podíl nájemního bydlení je u nás oproti EU nižší, podle nejnovějších průzkumů bydlí v Česku ve vlastním téměř 78 procent lidí. Ještě větší rozdíl je mezi Českem a USA. Tady čerpám z vlastních zkušeností z pobytu v USA, kdy jsem se několik let věnoval rekonstrukcím tamních rezidenčních bydlení. V USA nejsou obyvatelé v podstatě ochotní investovat zásadní obnosy do nemovitostí, respektive do jejich interiérů, a standardy jsou oproti Evropě o mnoho níž. Není to proto, že by Američani neměli rádi hezké věci nebo byli lakomí. Prostě jen nedocení to, co my. Nemají potřebu vlastnit něco tak moc a lpět na věcech roky. Nemají ten pocit „je to moje, chci to mít hezké“. Roztáčejí kolotoč běhu věcí – máme, použijeme, vyměníme. Nechci to paušalizovat, ale je to moje osobní zkušenost.

Trh ukazuje, že nájemní bydlení je zajímavý segment – viz čísla výše. My jsme zatím na projekt, který by nám přišel pro tento typ investic zajímavý, nenarazili. Už i někteří velcí developeři se do projektů s nájemním bydlením pustili, není to tedy něco, co bychom rezolutně odmítali. Pro náš developerský fond to však nyní není cesta v závislosti na nižší výnosnosti jakékoliv nájemní investice. Do budoucna však uvažujeme i o založení fondu se zaměřením na výnosové nemovitosti.

Nenabízí ta pro Česko specifická situace určité výhody?

Král: Každá situace přináší pro určité segmenty výhody. Na jedné straně by se mohlo zdát, že se momentálně trh s rea­litami zastavil. Ano, nějaký čas bude potřebovat, aby se znovu „rozjel“. Ten čas jsme se rozhodli využít, abychom důkladně spočítali a připravili projekty, které budou atraktivní za zhruba 12 měsíců. A právě tyto projekty nabízíme našim potenciálním investorům. Možná byste si mohli říct, že teď je dobrá doba na koupi bytu – že to, co jsem zmínil, se bude týkat i vás jako majitelů bytu či bytů. Není to úplně tak. I o byt se musíte starat, je nutné sehnat nájemníka, v tom lepším případě vám bude pravidelně platit, vy sem tam něco opravíte, něco vyměníte, investujete tedy další finance, kontrolujete, chodíte na schůze společenství vlastníků jednotek. Prostě máte s bytem nějaké výlohy, starosti a především tomu musíte věnovat nějaký čas. Na druhé straně říkáme, že máme nemovitostní projekty, do kterých investujete „jen“ peníze.

Setkal jsem se s tím, že v jednom regio­nu v zahraničí si známý koupil asi před 30 lety byt. Moře, krásná lokalita, ideální na pronájmy, celou dobu vše fungovalo. Postupem času se ale z top lokality stala lokalita problémová a rázem bylo po dobré investici i možnosti pozdějšího výhodného prodeje. Jsou tu i vedlejší vlivy, které nelze dopředu predikovat. Svět se mění – uplynulých pět let to všem dokázalo. Investujeme do krátkodobých projektů s maximální návratností pět let a riziko navíc diverzifikujeme do více projektů.

Zaměřujete se ve fondu výhradně na Česko?

Král: Naše investiční strategie se zaměřuje na zajímavé lokality, jako jsou Krkonoše či Jizerské hory, kde cílíme na nadstandardní zhodnocování vložených prostředků. V horizontu pěti let může investor dosáhnout až 60procentní zhodnocení podílu, který do Investone vložil. Fond investuje do rezidenčních i komerčních nemovitostních projektů v různém stupni rozpracovanosti a také do již dokončených projektů. Rozvíjí projekty nájemního bydlení, které po dokončení odprodává specializovaným investorům, nakupuje rezidenční nemovitosti v počáteční fázi výstavby a okrajově investuje do budoucích projektů, k jejichž uskutečnění je zapotřebí změny územních plánů.

Co vaše developerské projekty spojuje?

Král: Snažíme se, aby naše portfolio projektů bylo široké, respektive nechceme se soustředit jen na bydlení, ale na nemovitostní projekty jako takové. Stejně nechceme zůstat jen v Praze, byť je tady trh nejpružnější. Širším záběrem totiž dokážeme snižovat rizika investic. Hlavní linkou, která se táhne přes naše projekty, je ziskovost projektů. Všichni máme děti, proto bychom byli rádi, kdyby jednou mohly jít a říct, že za tímto projektem stáli jejich tátové. Takže za žádný z našich projektů se nechceme stydět a jen si mnout ruce, kolik jsme vydělali.

Kdo je, laicky řečeno, vašim potenciálním investorem? Kolik musejí mít lidé v kapse peněz, aby mohli do vašeho fondu investovat? Jsou nějaké předem dané úrovně, nebo je každá investice řešena individuálně?

Král: Investone je fond kvalifikovaných investorů. Z té podstaty tedy může být investorem ten, kdo je pro to kvalifikovaný. Neznamená to však, že bychom byli nějakým VIP spolkem. Mezi požadavky, aby mohl být investor považován za kvalifikovaného, patří mimo jiné minimální vklad jeden milion korun. Dále musí investor prokázat finanční znalosti, laicky řečeno musí vědět, že když investuje peníze do fondu, že to nejsou jeho poslední peníze, že ví, jaká je jejich hodnota a že zisk není zaručený. Znamená to, že ten, kdo má volné prostředky v řádu jednotek milionů, se na nás může obrátit a stát se spolu s námi, tedy s námi čtyřmi zakladateli, součástí fondu.

Jak to máte vy osobně s bydlením? Co je pro vás důležité při výběru nemovitosti?

Král: Záleží na tom, v jakém momentu mé životní etapy byste se mě ptal. Když jsem přišel do Prahy po vysoké škole, bylo pro mě zásadní, abych byl blízko centra, aby to okolo mě takzvaně žilo. Potkáváme se ale v momentě, kdy bydlím za Prahou, v Dobřichovicích. Ne že bych se musel stěhovat, ale okolnosti, kterými jsou především moje žena a dvě děti, mě přiměly ke změně pohledu. Mám rád klid a pohodlí, které mi lokalita za Prahou dokonale splňuje.

Možná to bude znít jako klišé, ale vždy jsem investoval do svých projektů a do realit a nemovitostí. Je to něco, čemu opravdu rozumím a kde je pořád potenciál. Když se mi občas stane, že zvednu telefon a volá mi někdo se super nabídkou investice volných prostředků, i kdyby to byl super dobrý obchodník, pokud by mi nenabídl investici do realit, poděkuju a jdu dál. Proto i já doporučuji nemovitosti, kde se mohu za daný projekt zaručit. Osobně bych se díval zejména na dostupnost lokality, na to, že je v dosahu zázemí a zda má daná lokalita ještě potenciál se někam posouvat a růst.

Prozraďte něco ze svých budoucích plánů…

Král: Výhledově máme v plánu zatraktivnit portfolio našeho fondu Investone i o zahraniční projekty. Uvažujeme například o Španělsku či Kapverdách. Zajímají nás tam hlavně pozemky, kde bychom mohli uskutečnit své projekty od nuly. Bavíme se o horizontu několika let, teď a tady se soustředíme zejména na domácí trh.