Dobrý developer musí mít rád umění

Serge Borenstein (76) za svou společnost Karlin Group odmítá, že by v případě přestavby Karlína šlo o takzvanou gentrifikaci, která město „vybydluje“, protože ničí jeho přirozenou sociálně-ekonomickou strukturu a omezuje mobilitu.

„Ne, to určitě nebyl náš případ, možná něco podobného najdete v centru Prahy, ale ne v Karlíně,“ brání se belgický podnikatel, který – jak tvrdí – chce propojovat staré a nové tak, aby si spolu rozumělo. Platí to podle něj nejen pro architekturu a urbanismus, ale i pro společný život odlišných generací. Zdá se tedy, že kromě citu pro umění, na nějž je stále aktivní jazzový kytarista Serge Borenstein hrdý, potřebuje dobrý developer i smysl pro sociální soudržnost.

Úspěšné karlínské vize, díky nimž získal novinářskou nálepku pan Karlín, chce Borenstein nyní v různých variacích a ve spolupráci s městem a se společností CPI miliardáře Radovana Vítka oživit i v prostoru Nových Holešovic.

► Na začátku 70. let, kdy jste rozjížděl svůj byznys, jste často pobýval v New Yorku. Tehdy tam začínal podnikat Donald Trump, který je jen o tři roky starší než vy. Potkal jste ho někdy?

Ne, nikdy jsem se s ním nesetkal a jsem tomu dost rád, není to něco, čeho bych v životě litoval (usmívá se). Především jsem ale nezačínal svou kariéru ve Spojených státech, nýbrž poměrně blízko Prahy, v Bruselu.

► Ale do New Yorku jste tehdy jezdil, nebo ne?

To ano, jezdil jsem tam, bylo mi tehdy asi devatenáct dvacet a obchodoval jsem s vojenským oblečením, které armáda vyřazovala jako přebytky výstroje. Tehdy probíhala válka ve Vietnamu a já jsem to oblečení vozil do evropských zemí. Byla to tehdy móda nosit vojenské věci a proměňovat je v mírové oblečení. Jako to dělali Beatles, kteří dávali na vojenské mundúry různé květiny a podobně. Můj koncept tehdy byl, můžu-li to tak říct, obchod s muzikou a vojenskými věcmi. To byly moje skutečné začátky.

► Ptal jsem se na Donalda Trumpa a na vaše začátky i pro Trumpovu slavnou větu: „Otec mi dal malou půjčku milion dolarů, což není mnoho, ve srovnání s tím, co jsem pak vybudoval.“ Také vás na začátku podnikání založili rodiče?

Ne. Od rodiny jsem – a musím říct, že jsem za to dodnes vděčný – nedostal žádné peníze. Musel jsem vydělávat sám, což je do života podle mě ta nejlepší škola. Musíte se naučit respektovat jistá pravidla, a to je jenom dobře. Když ty peníze dostanete, jako je dostal Trump, je to konec. Nedivím se, že šel od jednoho bankrotu k druhému. Pochybuji proto, že dostal jen milion dolarů, těch milionů muselo být mnohem víc.

► Kdy jste z vojenského oblečení a hudby přesedlal na developerskou práci?

Měl jsem obchod s hudbou, jsem velký hudební fanoušek, sám hraji na kytaru, tedy předstírám, že hraji… No, a tak jsme spustili svobodné FM rádio. Říkali nám, že jsme pirátské rádio. V západní Evropě v té době v této oblasti vládl státní monopol – v Německu, Anglii, Francii i v Belgii. Měl jsem to rádio deset let, naučil jsem se v něm spoustu věcí, včetně marketingu. Začal jsem jako DJ, skončil jako byznysmen, protože bez peněz to prostě nešlo dělat. Museli jsme vydělávat, takže potřebujete reklamu, sponzory a spoustu dalších věcí. To vše jsem se tam naučil a po deseti letech rádio prodal.

► A stal jste se developerem?

Ne, ještě ne. Dostal jsem nejprve nabídku, abych šel do politiky, rádio byla dobrá průprava pro práci s lidmi.

► Politika – byl jste vlevo, vpravo, uprostřed; konzervativní, liberální?

Uprostřed, středoví demokraté to tehdy v Bruselu byli, nakonec jsem ale nabídku odmítl.

► Proč?

Nerad lžu. A když se stanete politikem, musíte říkat, co si myslí vaše strana, což nemusí být vždy úplně to, co si myslíte vy. A tak jsem řekl ne. No a v té době mě oslovil manžel jedné holky, která dělala s námi v rádiu, abych mu pomohl v různých jednáních v Bruselu, protože jsem přes rádio znal spoustu lidí, včetně politiků, kteří k nám do rádia chodili, zejména pak před volbami. Byl to Američan, který investoval v Bruselu do realit. Stal jsem se realitním makléřem a pak jsem se postupně posunul k developerské práci. Ale tu jsem, musím říct, naplno rozjel až v Praze.

► Jaký smysl jste v této práci viděl: vydělat hodně peněz, být slavný, vlivný?

Ne, určitě ne. V Bruselu se v 70. a 80. letech minulého století začaly stavět budovy Evropské komise a společenství, jenže kvůli tomu zmizela nekrásnější část města s takovými malými měšťanskými domy. Na jejich místě vyrostly kanceláře. Všechno jsem to viděl na vlastní oči, bylo mi 25 let, když se v Bruselu začínalo bourat. A tehdy jsem si řekl, že jestli budu mít někdy příležitost rozvíjet nějakou takovou oblast města, udělám přesně pravý opak. Vybuduji rezidenční domy, kanceláře, místa pro odpočinek, vše ve vzájemném propojení.

► Myslíte, že se vám to v Karlíně povedlo naplnit?

Doufám, že ano. Tehdy mi ale všichni tvrdili, že to rozhodně nepůjde, že něco takového možná můžeme vytvořit na Praze 6 nebo na Praze 5, ale určitě ne v Karlíně. Nikdo tam tehdy moc nechodil, byla to taková odstrčená čtvrť. Samozřejmě jsem to v té době nedělal sám, měli jsme tým třiceti čtyřiceti mladých lidí, včetně mého společníka Jana Ludvíka. Po třiceti letech vidíte, že Karlín je dnes úplně jiné město, jiná čtvrť. Chodí se sem pracovat, žít, můžete tu nakupovat, vyjít si za zábavou. Mám z toho velkou radost.

► Pro spoustu lidí je to ale příklad gentrifikace, kdy se díky velkým penězům z původní chudší čtvrti stává naopak bohatá část města, mění se její přirozený ráz, původní obyvatelé odcházejí…

Karlín podle mého názoru není úplně ten případ. Nesmíte zapomenout, že v roce 2002 čtvrť zasáhly velké povodně, tisíce lidí byly evakuovány. Veškerou infrastrukturu včetně kanalizace voda zničila. Musely se udělat nové sítě, do toho se stavěly nové domy. Někteří odsud odešli a už se nevrátili. Přišli ale noví lidé, kteří tu chtějí zůstat, i proto, že žijí v blízkosti centra. Tato proměna tedy nebyl úplně náš plán.

► Pamatuji si to velmi dobře, pracoval jsem tehdy tady v Pobřežní ulici. Karlín – to je taková gentrifikace způsobená přírodní katastrofou.

Přesto si nemyslím, že by to byl negativní případ. Něco takového, tedy vylidňování či proměnu města pod tlakem peněz, vidím jinde, možná spíše na Praze 1. Mnoho lidí tam pronajímá byty za velké peníze cizincům nebo zahraničním turistům, což dost omezuje možnosti bydlení v centru. To je pro mě příklad jevu, o kterém mluvíte.

► K úspěchu developera je potřeba dobrá spolupráce s městem a stavebními firmami, ale i s lidmi, kteří bydlí v místě. Je to dnes jiné, než to bývalo, nebo pořád stejně těžké?

Vždycky to byl boj a přetahování s úřady, o tom ta práce také je. Ale když získat povolení stavět trvá v Praze v průměru sedm osm let, nedivíte se, že si lidé stěžují. Dnes si zase stěžují na vysoké nájmy a pořizovací ceny bytů. Proč jsou byty tak drahé? Ne proto, že developeři chtějí víc a víc peněz, ale proto, že byty nejsou. Málo se staví. A to je důvod, proč jdou ceny nahoru.

► Posledních dvacet let se to moc nemění, a když už, spíše se to zhoršuje.

Ale přichází nová generace politiků, více méně ze všech stran, kteří to chtějí změnit. Spolupráce je dnes, myslím, trochu lepší, ale jde to pomalu. Jistě víte, že jsme uzavřeli první joint venture kontrakt s městem, tedy s dopravním podnikem a CPI na rozvoj Nových Holešovic. Dalo nám to ale zatraceně hodně práce a složitých jednání s úřady.

► V čem byl problém?

Spojili jsme síly se společností CPI, o což nás požádalo město, protože CPI v této lokalitě vlastní nejvíce pozemků. Od té doby je naše spolupráce hladká a profesionální…

► …přesto se projekt zabrzdil, proč? Zatím se naplno nerozjel, protože nás zastavil skandál Dozimetr, spojený s pražským dopravním podnikem. Ale my s tím nemáme nic společného.

► Psalo se, že vás osobně na policii vyslýchali celý den?

Na policii jsem byl podat svědectví, ale nebylo moc co sdělovat. Nebyli jsme zapojeni do žádného korupčního jednání.

► A proč vás tedy předvolali jako svědka? Protože jste jednali s Matejem Augustinem, bývalým ekonomickým náměstkem dopravního podniku, který byl v kauze obviněn, respektive teď se s ním vyjednává o vině a trestu?

Svědčil jsem v případu, protože jsme jako developeři byli v kontaktu s Dopravním podnikem hl. m. Prahy a bylo jedno s kým a jak. Myslím, že problém korupce v DPP byl spojen s mnoha projekty v oblasti IT, s námi neměl nic společného. Žádná korupce by tu ani nedávala smysl, pozemky kolem stanice metra vlastní CPI nebo my, od města jsme nic nekupovali.

► Jak daleko je tedy nyní příprava Nových Holešovic?

Chystá se architektonická soutěž, velký tendr, doufáme, že se to povede do konce roku a že magistrát a dopravní podnik projeví dostatek dobré vůle jako doposud.

► Máte nějakou svou vizi, jak by Nové Holešovice mohly vypadat?

Mám především představu o tom, jak by měl vypadat prostor nad stanicí metra. Chtěl bych, aby tam byla multifunkční budova, kde najdete kanceláře, hotely, ale i střešní byty. To je můj sen.

► Tedy něco ve stylu Karlína? Bude vůbec nějaký rozdíl mezi Karlínem a Novými Holešovicemi?

To zatím ještě nevím, ale mohu obyvatelům Prahy i lidem v Holešovicích slíbit, že to, co jsme udělali v Karlíně, budeme v Holešovicích dělat ještě lépe. V Karlíně jsme se toho hodně naučili, což nyní využijeme, abychom se vyhnuli případným chybám.

► Domy ve městě se staví na padesát sto let dopředu, ne-li na delší dobu. Myslíte, že budoucí generace o vaší práci v Karlíně nebo v Holešovicích jednou řeknou: to je pěkné, to se mi libí, dobrá architektura pro život?

Snažím se vnímat to právě takto. Chci, aby ty domy za něco stály, proto se také snažíme spolupracovat s dobrými architekty. A nejsme sami, jsou tu i jiní takoví, například Penta.

► Když se podíváte na stavby, kterým jste pomáhal na svět, řekl byste o nich, že jsou hezké?

Na všechny naše realizace jsem pyšný, není ani jeden projekt, za který bych se styděl. Naopak některé z nich časem krásně zrají. Na titulní stranu jsme fotili ve vnitrobloku karlínského projektu Cornlofts Šaldova, po více než patnácti letech od jeho dokončení jsem hrdý na to, jak je ten projekt nadčasový. To je pro mě důležité.

► Spoustě lidem ale dodnes chybí ten starý Karlín, vám ne?

Samozřejmě že mi chybí, ale velkou část starého Karlína jsme přece zabudovali do jádra toho nového. Ale takový je už život developera, že mění staré v nové. Mám různé vize, lepší i horší, ale co opravdu nechci, je bourat něco, abych vystavěl svou vizi. Vždycky se snažím respektovat minulé, ale také vidět budoucnost a spojovat je dohromady. To je moje developerská mise. Spoustu věcí jsme v Karlíně museli zachovat i kvůli památkářům a já jsem rád, že se tito lidé starají o ochranu kulturního dědictví. Vždy je ale třeba hledat rovnováhu mezi starým a novým, o to se vždy snažím.

► Jak přesně jste to dělali v Karlíně?

Chcete po architektech, aby novou budovu nějak spojili s tou starou, která stojí vedle. A ne aby postavili skleněný dům či věž vedle starého kamenného domu. Nakonec se vždy najde nějaké řešení, ale musíte brát ohled na to, kde se nacházíte a kde žijete. Místo musíte nejprve prozkoumat, poznat, abyste ho citlivě zmodernizovali, a to chvíli trvá.

► Dal byste nějaký konkrétní příklad, aby si to čtenáři dokázali představit?

Tak třeba Corso Karlín. Byla to stará továrna, dali jsme jí novou fasádu (projekt vytvořil světově uznávaný architekt Ricardo Bofill – pozn. red.), obvodové zdi se zachovaly, ale vnitřky jsou kompletně nové. Ze staré továrny jsou dnes moderní kanceláře. Ale obal budovy je původní. To je pro mě příklad, jak bych chtěl dělat věci i jinde. Jsem na tuto budovu velmi hrdý.

► V Karlíně byla také spousta ateliérů, jak moc je přítomnost umělců v místě pro vás důležitá?

A umělci jsou v Karlíně dodnes. Ano, je to pro mě velmi důležité. A víte proč? Protože miluji umění. Je součástí našeho života. Řekl bych dokonce, že člověk nemůže být dobrý developer, když nemá smysl pro umění, když ho nemá rád. Jistěže ekonomické souvislosti jsou také důležité, ale bez citu pro umění se developer zkrátka neobejde.

► To byl asi také důvod, proč jste začal spolupracovat s Federicem Díazem a jeho projektem So Concrete, tedy na využívání betonu tištěného ve 3D tiskárnách?

Předně, já jsem vždycky tvrdil, a nejsem v tom sám, že architektura je umění. Přišlo mi přirozené pozvat k přípravě staveb architekty i umělce. Federico je samozřejmě více sochař než architekt, v poslední době se specializuje na velké sochy z betonu, dnes tištěného ve 3D tiskárnách, a to mě dost zaujalo.

► Budete tištěný beton masově využívat i ve vašich velkých projektech?

Samozřejmě, zdá se mi přirozené využívat všechny inovace, které jsou k dispozici. Takže ano, budeme ho maximálně využívat, nejen jako dekoraci.

► Máte zkušenosti ze zahraničí. Je jednání s úřady v cizině v něčem jiné, kromě toho, že jde rychleji?

Z Belgie to zase tak moc neznám, protože jsem se tam živil především prodejem, ne developmentem. Ale samozřejmě nějakou zkušenost mám. Tady to ale podle mě není nějak zásadně jiné než jinde. Řekl bych jen, že v Belgii je ve všem méně politiky, vše je daleko profesionálnější. V Česku je politika za vším. I když se staví nějaká soukromá vila, je to hned politická otázka. Každá důležitější větší stavba se okamžitě politizuje, ačkoli bude přínosná pro všechny. Development města by však neměl být výsledkem politické hry. Jinde se výsledek hledá po profesionální linii – hlavní architekt, rozvoj města, ti přece, a nikoli politici, jasně vědí, co je dobré, co je pro město potřeba.

► A také vědí, jak se to dělá jinde…

Přesně tak, rozvíjet město také znamená mít představu, jak to dělají v zahraničí. Musí se pořád analyzovat, proč někde uspěli, proč jinde ne. Je to důležitá část developerovy práce. Proto také hodně cestuji po světě, abych se poučil.

► Našel jste nějaký dobrý příklad v Evropě, kromě obligátní Vídně?

Samozřejmě také obligátní Kodaň, hlavní město Dánska. To, co se dnes daří v Polsku, především ve městech, jako jsou Gdaňsk, Lodž nebo Katovice, je rovněž ohromné. Dobrým příkladem se mi zdá i Hamburk. Úžasné, co se tam děje. Mně se ale stále nejvíc líbí Praha.

► Proč vás tyto zahraniční projekty tak fascinují, v čem jsou jiné?

Všechny ty projekty, zahrnující novou výstavbu i rekonstrukce a přestavbu celých čtvrtí, se vytvářejí v úzké spolupráci developera a města a je to na první pohled vidět. I tady v Praze musíte spolupracovat s městem, dostat od něj povolení ke stavbě, ale to je něco trochu jiného než těsná spolupráce od počátku, kterou vidíte v cizině.

► Líbí se vám Praha, Karlín Group ale nikdy nepůjde třeba do Brna, Ostravy, do Bratislavy, Vídně, Budapešti nebo do Lipska či Grazu?

Já jedině v příštím životě (rozesměje se). Ne vážně, to už je otázka pro mé nástupce, tedy hlavně pro Jana Ludvíka, s nímž spolupracujeme přes patnáct let. Budoucnost firmy bude i v jeho rukách. Osobně jsem ani nikdy nechtěl firmu nějak megalomansky zvětšovat. V Praze to pro mě byla dobrodružná výzva a já jsem povahou dobrodruh.

► Ale nějaký svůj poslední velký sen máte, nebo ne?

Chceme vytvořit bydlení pro seniory hned vedle kolejí pro studenty a vedle školy. Aby různé generace spolu přicházely do kontaktu, žily spolu. To je koncept, který jsem nevymyslel já, viděl jsem takovou realizaci v Santa Cruz v Kalifornii. Byl to komplex tří budov s parkem uprostřed. A fungovalo to skvěle.