Domy k nezaplacení

Rozpálený jako horká plotna. I tak lze popsat americký trh s nemovitostmi. Mediánová cena rodinného domu v USA ke konci června dosáhla hodnoty 363 tisíc dolarů. To bylo meziročně skoro o 23,4 procenta více. Raketový růst cen ovšem neznamená jen to, že kupující zaplatí více, ale rovněž možnost výrazně si přilepšit i pro stávající vlastníky nemovitostí. A to bez nutnosti dům prodávat. Řada Američanů totiž začíná využívat své nemovitosti jako pohodlný bankomat na peníze.

Kouzlo refinancování

Jak to funguje? Docela jednoduše. Před deseti lety jste koupili rodinný dům za 250 tisíc dolarů a do jeho získání jste vložili v hotovosti v USA obvykle vyžadovaných dvacet procent vlastního kapitálu, tedy 50 tisíc dolarů. Mezitím jste splatili dalších 50 tisíc dolarů jistiny hypotéky a zbylý dluh činí 150 tisíc dolarů. Díky cenovému boomu se však hodnota vaší nemovitosti nyní odhaduje na 600 tisíc dolarů. Banka tedy s velkou ochotou poskytne novou osmdesátiprocentní hypotéku ve výši 480 tisíc dolarů. Z toho padne 150 tisíc na splacení původního úvěru a zbude vám solidních 330 tisíc dolarů. Dost na vysokou školu pro děti, zvýšení domu o patro nebo třeba i několik luxusních dovolených.

Tento postup není v současné době nijak výjimečný. „Equity cash-out“, jak se popsaná finanční operace odborně nazývá, vzhledem k stoupajícím cenám nemovitostí nabývá v USA velice na oblibě. Navíc k ní nabádají i americká média. Například deník The New York Times napsal v půlce srpna: „Dobrá zpráva, majitelé domů: nyní nastává skvělý okamžik k uvolnění kapitálu uloženého ve vaší nemovitosti.“ Obdobně i agentura Bloomberg vyzývá: „Jen do toho, vlastníci nemovitostí, vytáhněte ze svého domu hotovost!“

A Američané na to slyší. Jen za první čtvrtletí letošního roku si tím-

to způsobem vypůjčili od bank přes 50 miliard dolarů, což je téměř o 80 procent více ve srovnání s předchozím rokem.

Podle květnové zprávy analytické společnosti Black Knight zaměřené na hypoteční trh může majitel domu v USA v průměru ze své nemovitosti „vytáhnout“ 153 tisíc dolarů. Podle agentury CoreLogic se meziročně objem vlastního kapitálu uložený v nemovitostech s hypotékou jen do konce prvního letošního čtvrtletí zvýšil téměř o pětinu, v absolutních číslech to bylo plus 1,9 bilionu amerických dolarů.

Zrádné úroky

Hypotéka není jediný způsob, jak lze využít zvýšenou cenu vlastní nemovitosti. Americké banky nabízejí také produkt s názvem „home equity lines of credit“, známý pod zkratkou HELOC. Ten funguje podobně jako kreditní karta s jasně určeným maximálním limitem většinou ve výši 85 procent hodnoty nemovitosti. Přitom HELOC úvěry je možné kombinovat i s hypotékou, takže ve výši limitu je třeba zohlednit nesplacenou jistinu hypotečního úvěru. Z HELOC úvěrové linky lze čerpat i opakovaně a úroky se platí pouze z aktuálně vypůjčené částky. To je výhodné, zejména pokud si nejste jisti, kolik peněz budete potřebovat; například když plánujete opravy své nemovitosti, kde náklady mohou kolísat v závislosti na dostupnosti stavebního materiálu a řemeslníků. Navíc úroky placené za HELOC úvěry lze často odečíst z daní.

Ceny bydlení v USA jsou nyní o 41 procent vyšší než během jejich posledního vrcholu v roce 2006, což bylo právě těsně před americkou hypoteční krizí.

Ovšem HELOC úvěry oproti hypotékám mají také zásadní nevýhodu. Zatímco hypo­téky mají pevnou úrokovou sazbu, tak u prvně jmenovaného typu úvěrů bývá úroková míra často pohyblivá. A také jsou oproti hypotékám významně vyšší. Zatímco například Bank of America koncem srpna nabízela u třicetiletých fixací hypoték sazbu těsně pod třemi procenty, tak pro HELOC lákala klien­ty na prvních šest měsíců na úrok 1,99 procenta, ale po této době se zvedne na 4,4 procenta. Obě uvedené sazby jsou minimální – úroky u tohoto produktu závisí na kreditním skóre konkrétního dlužníka, takže v některých případech může sazba přesáhnout i deset procent.

Úročení řady HELOC úvěrů je navázáno na sazby americké centrální banky Fed, které se v současnosti pohybují v rozmezí od nuly do 0,25 procenta, tedy jsou v podstatě na samém dně. Šéf Fedu Jerome Powell sice na konci srpna prohlásil, že zpřísnění měnové politiky a zvedání sazeb není na pořadu dne, ale je jasné, že růstu úroků se kvůli inflaci nevyhnou ani Spojené státy. Viceguvernér Fedu Richard Clarida, po Powellovi druhý nejvyšší představitel centrální banky, již uvedl, že Fed počítá s nárůstem sazeb od počátku roku 2023. Pro představu – na vrcholu posledního cyklu zvyšování sazeb před dvěma lety se úroky požadované Fedem blížily hodnotě 2,5 procenta. V předchozích cyklech to ovšem bylo mnohem více, například v předvečer americké hypoteční krize v období červenec 2005 až srpen 2006 sazby vystoupaly na 5,25 procenta a ve vysoce inflačním období počátku osmdesátých let dokonce krátkodobě atakovaly hodnotu 19 procent.

Nafukující se bublina

Samozřejmě ani samotné hypotéky s fixovanou úrokovou sazbou nejsou zcela bez rizika. V USA sílí hlasy mluvící o nemovitostní bublině. Nedávno před ní varoval James Bullard, prezident regionální pobočky Fedu v St. Louis. „Po roce 2000 jsme se dostali do velkých problémů tím, že jsme byli příliš spokojeni s cenami bytů, takže si myslím, že tentokrát bychom měli být velmi opatrní,“ řekl Bullard televizní stanici CNBC s tím, že existují důkazy o tom, že agresivní nákupy dluhopisů ze strany Fedu spustily tvorbu bublin na americkém trhu s bydlením.

Peter Boockvar, investiční ředitel společnosti Bleakley Advisory Group, zase uvedl, že ceny rostou „opravdu mimo kontrolu, což je neudržitelné a nezdravé“, a dodal, že právě Fed svou velmi expanzivní monetární politikou během hospodářského oživení vyvolal prudké zvýšení poptávky po nemovitostech, která dramaticky předběhla nabídku. A výsledkem jsou právě rychle rostoucí ceny bydlení. Pro srovnání jsou nyní o 41 procent vyšší než během jejich posledního vrcholu v roce 2006, tedy právě těsně před již zmíněnou americkou hypoteční krizí.

A už se objevují náznaky, že americký realitní boom naráží na své hranice. „Podle našich nových dat 45 procent kupujících uvedlo, že odložili pořízení nemovitosti kvůli tržním podmínkám, přičemž většina uvádí jako důvod vysoké ceny domů,“ říká Glenn Brunker, prezident platformy Ally Home, významného amerického poskytovatele hypoték. Drobný pokles cen v červenci zaznamenala i asociace amerických makléřů National Association of Realtors, když se mediánová cena rodinného domu snížila asi o tři tisíce dolarů.

A co by případný významnější pokles cen znamenal pro majitele nemovitostí, kteří zvýšení jejich hodnoty využili ke sjednání nové vyšší hypotéky a vytáhli z nich tak navíc až statisíce dolarů? Hodnota jejich zástavy by tak byla často nižší než výše úvěru u banky. Což bude představovat zásadní komplikaci v případě, že majitel bude chtít svou nemovitost prodat nebo refinancovat hypotéku. V případech výraznějšího poklesu cen nemovitostí navíc mohou věřitelé požadovat mimořádnou splátku odpovídající míře poklesu ceny úvěrované nemovitosti. A to by byl zejména pro Američany, kteří své zadlužení výrazně zvýšili skrze nové hypotéky, opravdu velký problém. Navíc by mohl roztočit spirálu vynucených prodejů nemovitostí.