Domy nechceme jen kupovat a prodávat. Naším cílem je vracet jim život, říká Dana Knížková ze SATPO 

Dana Knížková, členka představenstva a investiční ředitelka skupiny SATPO, v novém dílu Eurocastu vysvětluje, jak skupina vyhledává investiční příležitosti, proč je prvním krokem každé akvizice kontrola legislativního stavu nemovitosti a čím se dlouhodobý investor liší od spekulanta. Mluví také o revitalizaci pražských činžovních domů i o dosud největší akvizici skupiny.

Dana Knížková se pražskému realitnímu trhu věnuje více než deset let. Pod značkou City Home dnes řídí akvizice a rozvoj realitních projektů skupiny SATPO. Jak sama přiznává, dlouholetá praxe v oboru ovlivnila i způsob, jakým vnímá město a jeho budovy. „Je to asi už trošku profesní deformace. Každý, kdo se v našem oboru pohybuje, se na nemovitosti kolem sebe dívá trochu jinýma očima,“ říká v novém Eurocastu. Nejvíce si cení projektů, u kterých měla skupina možnost nemovitost výrazně proměnit a zvýšit její hodnotu, například prostřednictvím rekonstrukce po majetkovém scelení domu.

Se scelováním domů úzce souvisí i pojem ideální podíl. „Jde o spoluvlastnický podíl na domě, který není rozdělen na jednotky. To znamená, že vlastník nevlastní konkrétní byt či nebytový prostor, ale pouze podíl na celé nemovitosti,“ vysvětluje Dana Knížková. Tento typ vlastnictví často vznikl v důsledku dědických řízení, kde se v jednom domě setkává více spoluvlastníků s různými podíly.  Skupina SATPO jejich podíly postupně vykupuje a usiluje o majetkové scelení, které je předpokladem její další revitalizace a rozvoje. „Ideální je v tomto případě jen ten podíl,“ komentuje Knížková s úsměvem.

O tom, zda má nemovitost investiční potenciál, rozhodují podle ní čísla a důkladné prověření. „Máme hodně tabulek, velmi propracované modely a samozřejmě jasná ekonomická kritéria, která musí projekty splňovat. Jsme pořád obchodní společnost a musíme si na sebe vydělat,“ říká. U ideálních podílů je navíc třeba počítat na začátku s omezeným množstvím informací o nemovitosti. Vedle technického stavu je proto zásadní i právní prověrka. „Úplně prvotní je kontrola legislativního stavu, tedy soulad užívání domu s poslední platnou kolaudací,“ zdůrazňuje.

Pražský akviziční trh se podle ní za posledních deset až dvanáct let výrazně proměnil a konkurence na něm znatelně vzrostla. Skupina SATPO se proto snaží odlišovat především dlouhodobým přístupem k nemovitostem a vytvářením jejich skutečné hodnoty. „Často je cílem nemovitosti koupit a co nejrychleji prodat. To ale není naše cesta. My se snažíme nemovitost koupit, zhodnotit ji prostřednictvím rekonstrukcí, dostavbou nebo jiné formy revitalizace a teprve následně ji vrátit na trh,“ popisuje Knížková přístup skupiny, který se výrazně liší od čistě spekulativního obchodování s podíly.

Stejně důležitá jako samotná akvizice je podle Knížkové schopnost dosáhnout dohody se spoluvlastníky. „Ideálním výsledkem je situace, kdy jsou s dohodou spokojeny všechny strany. Jinak takový proces dlouhodobě nefunguje,“ říká. Pokud se nepodaří nemovitost majetkově scelit v plném rozsahu, může SATPO v domě zůstat jako spoluvlastník nebo přistoupit k vypořádání spoluvlastnictví. Následná revitalizace zpravidla začíná společnými částmi domu a postupně pokračuje do jednotlivých bytů. „Vždycky se snažíme zachovat ducha domu a respektovat účel, pro který byl původně vybudován,“ doplňuje Knížková. Podle jejích zkušeností přitom nebývají největší výzvou jednání s památkáři, jejichž požadavky jsou zpravidla jasně definované, ale spíše hledání shody mezi několika spoluvlastníky s rozdílnými představami.

Skupina SATPO má aktuálně rozpracovaných přibližně čtyřicet projektů v Praze. Příkladem úspěšného postupného scelení je dům Na Václavce na pražském Smíchově, kde SATPO získalo pouze menší spoluvlastnický podíl, který postupně rozšířilo až na vlastnictví celého domu.  Následně prošla nemovitost kompletní rekonstrukcí, která jí vrátila nový život i hodnotu.

Dosud největší akvizicí v historii skupiny SATPO je sídliště Písnice. „Jde o vůbec největší akvizici, jakou jsme kdy realizovali,“ říká Knížková. Na rozdíl od dosavadních projektů zaměřených převážně na činžovní domy v širším centru Prahy zahrnuje projekt VITA Písnice více než 700 bytových jednotek v panelových domech a rozsáhlé pozemky určené pro budoucí rozvoj. Ambicí skupiny SATPO je vytvořit z Písnice vzorový příklad citlivé a komplexní revitalizace sídliště. Vedle modernizace budov, zateplení, obnovy společných prostor a postupných rekonstrukcí bytů počítá projekt také s úpravou veřejných prostranství a vznikem nového parku a komunitního centra, které podpoří sousedský život a kvalitu prostředí pro stávající i budoucí obyvatele.  

Co přesně znamená vlastnit ideální podíl a proč může být jeho vypořádání složitější než jednání s památkovým úřadem? Jak investor pozná, že má starý činžovní dům potenciál, a co je potřeba prověřit ještě před jeho koupí? A jak má vypadat revitalizace celého panelového sídliště? O akvizicích pražských nemovitostí, odkupu ideálních podílů, rekonstrukcích činžovních domů i projektu Písnice hovoří investiční ředitelka skupiny SATPO Dana Knížková v nejnovějším dílu Eurocastu.