ESG je trendem, cena však v logistice stále rozhoduje

Raketový boom logistických areálů a hal, který v posledních zhruba deseti letech probíhal v Česku i v sousedním Polsku, postupně chladne. „Aktuální stav lze nejlépe nazvat stagnací. V Polsku je to cítit více, i proto, že objem tamní výstavby byl obrovský. Od příchodu covidu, následně války, energetické krize a dalších nepříjemností, které se přelily do horší ekonomické situace, počet nových projektů výrazně poklesl. Investoři, kteří plánovali rozšiřování nebo přesun do nových hal, teď spíše vyčkávají,“ popisuje Jan Pelíšek, ředitel investiční skupiny DRFG pro oblast Real Estate Development v regionu střední a východní Evropy. „Nicméně nebude trvat dlouho a pozitivní trend ze segmentu rezidenčních staveb se přesune i do logistiky,“ soudí.

► Je propad poptávky způsoben vyšší cenou nájmů?

Ano, ceny jsou vyšší, ale i proto, že majitelům logistických areálů vzrostly v posledních letech náklady na development. Jen bankovní úvěry jsou za výrazně vyšší procenta. V takové situaci si klient, tedy nájemce, dvakrát rozmyslí, zda půjde do nového objektu, nebo zůstane sice ve starší budově, ale za původní nájem. Obecně motivace ke hledání nových prostor klesla. Navíc ekonomická situace se začala přelévat i do samotného byznysu, nájemci jsou opatrnější, převážně v Polsku je to hodně cítit v oblasti pronájmu logistických kapacit.

► Existuje obdobný trend i v dalších segmentech realit, třeba u rezidenčního bydlení?

Naopak. U prodeje bytů už vidíme, že se situace začíná postupně zlepšovat. Hodně lidí i investorů vyčkávalo, ale teď se trh začíná konečně hýbat, čemuž samozřejmě pomohlo i snižování úrokových sazeb. Řekl bych, že je jen otázkou času, než to bude mít vliv i na logistiku.

► Projevuje se na vyšších investičních nákladech zvýšená byrokracie a zdlouhavé povolovací řízení?

Když zůstanu u porovnávání Česka a Polska, stavba samotná je všude stejně rychlá. Obrovský rozdíl je v rychlosti, respektive v našem případě spíš pomalosti povolovacího řízení. V Polsku je tento proces výrazně rychlejší. Nedávno jsme řešili povolení u projektu na téměř čtyři kilometry dlouhou silnici přes cizí pozemky, která spojí námi vlastněné pozemky s dálnicí. Stavební povolení jsme zvládli za méně než rok a půl. Toho v Česku není reálné dosáhnout. I díky tomu je polský trh daleko dynamičtější.

► Logistické nemovitosti v poslední době ovlivňuje ESG.

To, že je ESG téma a trend, pociťujeme čím dál více. Především u velkých institucionálních klientů, kteří jsou financováni bankami. Na druhé straně vidíme, že faktor ceny je stále důležitější. Pro nájemce je nakonec rozhodující, jestli zaplatí pět, nebo čtyři eura za metr plochy. Takže nejde o to, že by měly být budovy například dřevěné, super ekologické a uhlíkově neutrální. Klienti chtějí, aby objekty byly šetrné, aby měly menší spotřebu energie, byly dobře izolované a využívaly nové technologie. Ne však za cenu neúměrně vysokého nájmu. Musí tam být zdravý ekonomický balanc.

► Co všechno determinuje výši nájmu?

U logistiky je zásadní topografie pozemku. Na rovném pozemku je stavba vždy výrazně levnější. Každý klient hledá trošku něco jiného a místo, kde hala stojí, má zcela zásadní vliv na její cenu. Někdy je tak výhodnější a pro klienta i přijatelnější využívat halu v levnější lokalitě a k ní vybudovat infrastrukturu, což může být cenově výhodnější než logistický park velmi blízko měst, jako jsou Varšava nebo Praha. Na druhé straně při výběru vhodného místa hraje roli i řada dalších faktorů. Například dostupnost kvalifikované pracovní síly. To znamená, že to může být menší město, kde není konkurenční průmysl, který by hnal mzdy nahoru, a pak tam může být velká logistika, která bude atraktivní pro nájemce z důvodu dostupnosti pracovní síly.

► Na popularitě v posledních letech získává koncept Small Business Units, tedy menší multifunkční prostory.

Pro tento segment je klíčové, aby byly v místě, kde je odbyt pro jejich produkci nebo případně klienti. Jde totiž o menší jednotky, jejichž součástí je často kromě skladu a kanceláří také prodejna nebo showroom. Klienti, kteří vyhledávají tento typ logistiky, chtějí být typicky u velkých měst, kde je i kupní síla. Obecně vidím v tomto typu projektů velký potenciál. Jsou sice o něco složitější na provedení, protože najednou nehledáte jednoho, dva nájemce, ale hned několik menších. Nestává se navíc, že byste v několika projektech tohoto typu měli v různých městech třeba stejné nájemce. Vždy hledáte znovu, jinou, novou skupinu klientů.

Na druhé straně je to perspektivní oblast především proto, že v centrech měst jsou čím dál častěji brownfieldy nebo historické průmyslové areály, kde tyto firmy sídlily, redevelopovány v rámci rezidenční výstavby. Logicky pak nájemníci hledají nové prostory splňující současné standardy.

► Je ještě v Česku dost kapacit a prostoru pro novou výstavbu?

Krásou Česka a zároveň jeho problémem pro výstavbu logistiky je, že není příliš rovinaté. Kopcovitá krajina vám výstavbu prodražuje, rostou vám prudce náklady a klesá konkurenceschopnost nájmu. Tam, kde máme v Česku rovinu, máme zároveň často i vysoce bonitní půdu, kterou chce stát chránit. Takže musíme pořád hledat kompromis nejen mezi tím, jaké procento úrodné půdy zastavět, což je strategická otázka celostátního významu. Potom je tady otázka cena versus poloha a jestli se v daném místě, kde je stavba nákladnější, najde nájemce, který je ochoten vyšší cenu zaplatit. Polsko má v tomto ohledu velkou výhodu. Na druhé straně, jak narůstá potřeba nových kapacit v okolí velkých měst, asi nejvíce to vidíme u Prahy a u Brna, tak dnes stojí haly i na místech, na kterých by to před několika lety nedávalo ekonomicky smysl.

Navíc se výrazně proměňují potřeby ve společnosti. Dříve bylo typické, že se u města postavil velký hypermarket, kde byly i skladovací prostory s dostatečnou kapacitou. Dnes vidíme, že jsou běžné menší prodejny uvnitř velkých měst, kde jejich hustota roste, ale dostatečné skladovací kapacity pro obsluhu chybějí, proto poptávka po nich roste. A v Česku už to dávno není jen příklad Prahy nebo Brna. Vždy se to z těch velkých měst přelévá do menších. Například v Polsku jsou aglomerace, kde žije v okruhu 30 kilometrů 150 tisíc lidí v menších městech a vesnicích a jejich nároky na obslužnost jsou vysoké. To pak vytváří i prostor pro vznik nových logistických areálů.