Orná půda v Česku zdražuje. Lze na tom vydělat
Klíčovým důvodem zhodnocování zemědělské půdy je fakt, že jí neustále ubývá.
Cena orné půdy navíc v Česku v uplynulé době stoupala jedním z nejrychlejších temp v Evropské unii. To je špatná zpráva pro zemědělce a jejich konkurenceschopnost třeba vůči polským protějškům. Avšak jde zároveň o solidní signál pro potenciální investory do zemědělské půdy – i těch z řad drobných investorů.
Mezi lety 2012 a 2021 činilo zdražení orné půdy po přepočtu na eura 224,5 procenta, plyne z dat Eurostatu. Výrazněji už orná půda v celé EU v dané době v eurech zdražila pouze v Rumunsku a v Estonsku. Pro srovnání, v Polsku rostla její cena také, ovšem pouze o 79,9 procenta, tedy nominálně bezmála třikrát slabším tempem než v Česku. Polsko sice v období let 2012 až 2021 vykázalo nižší celkovou inflaci v oblasti spotřebitelských cen než Česko, ale jen v rozsahu necelých čtyř procentních bodů. Reálně tak v daném období převyšovalo zdražování orné půdy v Česku růst cen polské zemědělské půdy o více než 140 procentních bodů.
Cena půdy stále roste…
Při růstu ceny kterékoli nemovitosti, ať už jde o byt, zemědělskou půdu, či jiný druh nemovitosti, žádají její majitelé postupně vyšší nájem. V případě zemědělské půdy tedy pachtovné tak, aby udrželi výnosnost nemovitosti na konkurenční úrovni vůči výnosnosti jiných aktiv. Jinak by se investičních nemovitostí včetně zemědělské půdy kvůli nedostatečně atraktivní výnosnosti zbavovali a jejich cena klesala až na tu úroveň, jež by při dané výši nájemného, respektive pachtovného, již zajistila uspokojivou výnosnost.
Jenže k žádnému poklesu ceny zemědělské půdy v Česku nedochází, právě naopak. Jeden z nejvýraznějších růstů cen zemědělské půdy v rámci EU, který v Česku v uvedeném období let 2012 až 2021 nastal, tudíž značí, že českým zemědělcům – v průměru zhruba ze tří čtvrtin hospodařících na pronajaté půdě – v dané době narůstalo na poměry EU výrazně nad průměrným tempem právě také pachtovné.
Čeští zemědělci tak v těchto souvislostech povážlivě ztrácejí svoji konkurenceschopnost hned dvěma způsoby. Zaprvé prostřednictvím relativně vysokého podílu – jednoho z nejvyšších v EU – propachtované zemědělské půdy a zadruhé prostřednictvím jednoho z nejrychlejších temp zdražování zemědělské půdy v EU vůbec, které se nutně odráží ve výrazném růstu pachtovného a ve výsledku v tom, že jeho výše je v současnosti v poměru k podnikatelskému výdělku agrárníků již takřka čtyřicetinásobně vyšší než v Polsku.
…a půdy pořád ubývá
Při investování do půdy není nutné být zemědělcem nebo zemědělství vůbec rozumět. Investor totiž zemědělci daný pozemek pronajímá. Investorův výnos tedy sestává z pronájmu a z pravidelného zhodnocování zemědělské půdy. To v posledním desetiletí činí v průměru kolem deseti až dvanácti procent ročně. Může jít o pole, ale třeba také o vinice, ovocný sad nebo jenom obyčejnou louku na seno. Zhodnocování je vlastně důležitější zdroj příjmu než pronájem.
Klíčovým důvodem zhodnocování zemědělské půdy je fakt, že jí neustále ubývá, třeba kvůli rozrůstající se zástavbě, přičemž potraviny z ní vzešlé konzumujeme stále. A když ne my, pak zvířata. Ta konzumují krmiva, bez nichž nebudeme mít maso, mléko, máslo a další základní potraviny. Pokud by zemědělská půda mizela současným tempem, za několik stovek let už v Česku žádná nebude.
Zatímco metr čtvereční bytu ve větším českém městě vyjde nyní průměrně na 70 tisíc korun, v Praze je to ale spíše kolem 120 tisíc. Stavební pozemky se pohybují v řádů stovek korun za metr čtvereční, v okolí Prahy jsou to ovšem tisíce. Naproti tomu zemědělská půda stojí nyní kolem třiceti korun za metr čtvereční.
Otázkou nikoli nemístnou je, proč si zemědělský pozemek nekoupí sám zemědělec, když je to tak relativně levné. Proč si jej pronajímá? Protože aby se mu zemědělská činnost vyplácela, aby jej zkrátka uživila, musí hospodařit v rozloze větší, počítané na hektary a nikoli na metry čtvereční. Jeden hektar – což je deset tisíc metrů čtverečních – stojí 300 až 400 tisíc korun. Ne každý zemědělec má statisíce a miliony na to, aby si půdu takové rozlohy koupil. Proto si ji pouze pronajímá, třeba od někoho, jako je drobný investor. Ten tedy pozemek často pořizuje s již hospodařícím zemědělcem.
