Realitní nálož děsí banky

Ještě na začátku tohoto desetiletí byl trh s kancelářskými prostory v Miami na Floridě rozpálený do ruda. Cokoli se na něm objevilo, bylo okamžitě prodáno či pronajato. Proto se plán na novou dominantu centra města v podobě 330 metrů vysoké věže One Brickell se 140 tisíci čtverečními metry kancelářských ploch na 68 podlažích zdál báječný. Loni se začala stavět a za čtyři roky by měla být dokončená. Už nyní však developerská Swire Property řeší, jak nové kancelářské plochy zpeněží. I do Miami totiž – s určitým zpožděním – dorazil pokles poptávky po nich. „Zájemci nejsou,“ konstatoval pro deník The Wall Street Journal Steven Hurwitz ze společnosti JLL, která má pronájem One Brickell na starost.

A druhé největší město Floridy konečně kopíruje zbytek USA, kde mají provozovatelé kancelářských ploch problémy. Dokonce tak velké, že by mohly rozkývat celou americkou ekonomiku. Podobně jako hypoteční krize před šestnácti lety.

O neochotě zaměstnanců vracet se do kanceláří v centrech měst a na ni navazující prostorovou optimalizaci firem se píše dlouho. Své kancelářské prostory zmenšily i Meta, Google nebo Amazon. O tom, že tento trend přinese problémy pronajímatelům, se píše stejně dlouho. A nyní se objevují důkazy. V březnu třeba kanadská pojišťovna Manulife poté, co šéf Fedu Jay Powell uvedl, že nezmění základní úrokovou sazbu, oznámila, že odepsala ve srovnání s předcovidovou dobou 40 procent ceny svých investic do amerických kancelářských nemovitostí.

„Stále věříme, že naše portfolio je poměrně kvalitní a odolné. Vyšší úro­kové sazby a trendy v odvětví však dělají z kanceláří obtížný trh,“ citovaly Fi­nancial Times finančního ředitele Manulife Colina Simpsona. A lakonicky shrnul: „Práce z domova je problém. Především pro vlastníky kancelářských budov.“ A ti už registrují nejvíc bankrotů od roku 2012, kdy vrcholily problémy způsobené zmíněnou hypoteční krizí.

Podle analýz je to problém hlavně pro americké regionální banky. Ty po­dle loňské studie agentury Newmark stály za více než polovinou realitních úvěrů v uplynulých třech letech, kdy levné „covidové“ peníze otáčely do těchto „konzervativních“ investic, jež se kvůli odchodu části zaměstnanců do home officu ukázaly mnohem méně bezpečné, než se dříve myslelo. Podle analytiků investiční banky Goldman Sachs klesla cena amerických komerčních nemovitostí v průměru o třetinu, některé méně zajímavé kancelářské budovy odepisují až tři pětiny ze své někdejší ceny.

Důsledek práce z domova

Příčin, proč se komerční nemovitosti, především kancelářské budovy, potýkají se zmíněnými problémy, je řada. Předně: po pandemii se do center měst nevrátilo dost zaměstnanců, v důsledku čehož se prostory kdysi naplněných kanceláří staly nadměrečné. Data z USA jsou sice vágní, ale třeba agentura Pew Research tvrdí, že 26 procent amerických zaměstnanců si od začátku pandemie vyzkoušelo delší dobu (šest a více měsíců) v home officu a příští rok by mělo z domova pracovat až 36 milionů Američanů. Při americkém průměru zhruba sedm metrů čtverečních na člověka v kanceláři zmizela v USA poptávka po 252 kilometrech čtverečních kancelářských ploch (více než polovina Prahy – 496 kilometrů čtverečních).

V důsledku poklesu zaměstnanců v ulicích svou přítomnost omezují maloobchodníci. Podle aplikace RetailStat třeba letos v amerických ulicích otevřelo (i kvůli konkurenci online prodeje) o tři tisíce méně poboček největších lékárenských řetězců v zemi. Poptávka klesá privátním skladovacím prostorům, jež dočasně využívaly malé nevyužívané plochy, restauratérům zase nevychází plán otvírat virtuální kuchyně v centrech měst, které na základě dat od doru­čovatelů vaří nejžádanější pokrmy co nejblíž zákazníkům. Své požadavky snižuje i Big Tech. A v ulicích se tyto faktory projevují.

Třeba New York se ovšem vrátil na předcovidovou úroveň. Jeho ekonomika vykazuje nejvíc pracovních míst v dějinách, na svém je cestovní ruch s 62 mi­liony turistů za loňský rok, daňové příjmy přesáhly v uplynulém fiskálním roce o 1,3 miliardy dolarů předpoklady. „Toto město nepřežívá, ale vzkvétá,“ komentoval pro deník The New York Times optimisticky starosta Eric Adams. Počet cestujících v metru se však nedostal před březen 2020, což podle některých interpretací dokládá, že do centra za prací už nemíří tolik Newyorčanů, přičemž na řadě budov v centru stále visí billboardy, jež je nabízejí k pronájmu. Ekonomičtí experti poukazují na to, že většina nových pracovních míst je za nejnižší mzdy a že do svých kanceláří se nevrátil dostatečný počet administrativních zaměstnanců. „Hospodářské oživení, které zažíváme, všechny nezvedlo,“ prohlásil pro citovaný list James Parrott, šéf výzkumu ekonomických a rozpočtových politik na tamní univerzitě The New School.

Podobné problémy hlásí většina velkých měst. San Francisco nebo Portland se vedle prázdného centra potýkají s epidemií závislosti na fenta­nylu, v město duchů se kvůli vyprázdnění centra mění St. Louis, ve Washingtonu si maloobchodníci stěžují, že ani vládní úředníci nechodí do kanceláří v předcovidových počtech. Prázdné kancelářské budovy, jež tvoří střed měst, nejsou zdravým podhoubím pro jejich fungování.

Razantní pokles platební morálky

Další data o finančním rozměru problému poskytla společnost MSCI: platební neschopnost na trhu s kancelářskými prostory je historicky nejvyšší, přičemž aktuálně jsou v bankrotu budovy v celkové ceně 38 miliard dolarů. To je po­dle listu The Wall Street Journal nejvyšší částka od čtvrtého čtvrtletí 2012, kdy se projevily dopady finanční krize z let 2008 až 2009. Špatná je i platební morálka stále splácejících. Podle agentury Moody’s bylo před třemi lety včas spláceno devět z deseti úvěrů na kancelářské nemovitosti, loni už pouze 35 procent. „Je to zásadní změna,“ konstatoval pro tentýž deník Matt Reidy, šéf ekonomického výzkumu Moody’s pro komerční nemovitosti.

Vedle toho se prázdné kancelářské budovy projevují v rozvahách bank, které jejich akvizici úvěrovaly. A především malí hráči v americkém bankovním odvětví v uplynulých týdnech a měsících uváděli informace, jež lidem uvnitř způsobily ztrátu peněz a u těch zvenku vyvolaly obavy o zdraví bankovnictví. Kupříkladu New York Community Bank musela v březnu kvůli ztrátám z komerčních nemovitostí navýšit kapitál o mi­liardu dolarů nebo investiční společnost Starwood Capital, která spravuje desetimiliardové portfolio komerčních nemovitostí, pozastavila v květnu svým podílníkům výběry. Investiční banka Klaros Group pak varovala, že více než desetina bank ze 4,5 tisíce na americkém trhu může být velmi zranitelná. Skeptici tvrdí, že problém řada bank stále tlačí před sebou a odsouvá prodlužováním splatnosti komerčních hypoték.

Důsledkem má být rekordní objem uzavřených velmi levných úvěrů, které by měly být splacené v následujících šesti měsících. Deník Financial Times citoval zmíněnou studii agentury Newmark, podle které jde zhruba o 1,3 bilionu dolarů dluhu z úvěrů na komerční nemovitosti, přičemž polovina má být splatná v příštích dvou letech. Problémy by se mohly řetězit a způsobit i krachy bank. Optimisté tvrdí, že opakování turbulencí z přelomu léta a podzimu 2008, kdy se po krachu banky Lehman Brothers otřáslo celé americké finanční odvětví, není pravděpodobné. Dle nich je bankovnictví dobře kapitalizované a Fed se už více než rok – od krachu Silicon Valley Bank – soustřeďuje na vybudování systémů, jež omezí šíření nákazy.

Prázdné kanceláře a budovy proto budou v následujících měsících pod intenzivnějším dohledem než dosud.