Nejistá realitní sezona

Jsou cihly a beton stále investiční jistotou? Nebo je lepší se jim vyhnout? Zastánce mají mezi odborníky oba názory. Celá věc je však o dost složitější. Přichází totiž doba, kdy na realitách půjde hodně vydělat i prodělat a nejistý vývoj trhu je příležitostí pro přemýšlivé investory nebo pro ty, kteří mají šťastnou ruku. Základní poučka kaž­dého rozumného investora sice zní, že minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů, tedy že nefunguje pouze zopakování minulých úspěšných investic, ale z vývoje trhu a zejména ze změn nabídky a poptávky, a tím i cen si lze udělat představu, jak jsme se dostali do současné situace a co může nastat v budoucnu.

Dlouhé roky ceny nemovitostí rostly v Česku rychleji než inflace. Ta byla nízká a půjčky, ať formou hypotéky, či jinou, snadno dostupné. Neexistovalo příliš jiných investic, které by vydělávaly s malým rizikem jako investice do nemovitostí buď přímo, nebo prostřednictvím nemovitostního fondu, který vybírá peníze na investice do většinou komerčních realit typu kanceláří, prodejních center či skladů a jejich provozu. Ekonomika rostla stejně jako reálné příjmy lidí a s nimi i poptávka po bytech ve městech a komerčních prostorách pro podnikání a prodej. Následovala koronavirová pandemie a dvě dlouhá uzavření ekonomiky v letech 2020 a 2021. Ta zbrzdila nárůst zájmu jak o výrobní, tak především o kancelářské a prodejní prostory.

Změny na trhu

V průběhu pandemie se totiž zvýšila práce z domova a některé firmy začaly pronajaté prostory opouštět. Uzavření či omezení některých výrob kvůli nebezpečí infekce a potížím s dodávkami některých komponentů vedly k omezení poptávky po určitých typech výrobních a skladovacích prostor. Byť někde poptávka po skladovacích prostorech a odstavných plochách vzhledem k hromadění nedokončených výrobků vzrostla.

Část firem přitom držela své zaměstnance v práci z domova mnohem déle, než trvaly uzávěry. Návrat lidí do zaměstnání a poptávka po kancelářských prostorech rostla jen pomalu, což částečně trvá dodnes. Zatímco v průběhu lockdownu se počet zaměstnanců pracujících z domova zhruba ztrojnásobil oproti předpandemickému stavu, loni na podzim to byl po­dle průzkumu Raiffeisenbank „jen“ dvojnásobek oproti situaci před epidemií.

Další výraznou změnou na realitním trhu v covidových letech bylo zvýšení poptávky po rekreačních nemovitostech, chatách a chalupách a problémy s uzavřenými hotely, některá ubytovací zařízení byla dokonce přestavěna na apartmánové domy. Lidé kupovali téměř vše za přemrštěné ceny, protože do zahraničí se dalo cestovat jen obtížně a hotely nefungovaly. Například podle serveru Bezrealitky vzrostly ceny nezateplených malých rekreačních objektů, například chatek v zahrádkářských koloniích, v roce 2020 o pětinu. Chat a chalup, zejména vhodných k celoročnímu obývání, ještě o víc.

Podle dat ČSOB z roku 2021 se tehdy ceny čtverečního metru rekreačních objektů na lukrativních místech v Krkonoších či na Šumavě vyrovnaly těm v Praze. Nyní ovšem klesají. Jednak opět otevřené hranice ukázaly, že středočeský ani šumavský les není pro mnoho lidí dostatečnou náhradou za moře nebo lyžování v Alpách, jednak rekreační nemovitost, zejména v horším stavu, přinášejí nemalé časové i finanční náklady.

Už v roce 2021 vzrost index cen stavebních prací o více než pět procent, nejvíc od roku 1989. Čísla za loňský rok ještě nejsou k dispozici, ale zřejmě to bude okolo 18 procent, což zhruba odpovídá inflaci. U rekonstrukcí či dostaveb menších objektů však vzrostly často ceny více a jsou i případy, kdy se vyšplhaly na téměř dvojnásobek původního rozpočtu. Není divu, že ceny nezateplených malých chat a chalup klesly zhruba o třetinu.

Pokles cen

Na první pohled to vypadá na jednoznačnou radu – neinvestujte do nemovitostí. Vzhledem k cenovému nárůstu v uplynulých letech jsou stále relativně drahé a poptávka bude ještě nějakou dobu omezená. Problematické jsou i nemovitostní fondy, které sice v uplynulých letech nabízely relativně vysoký výnos často kolem deseti procent, ale při inflaci mířící ke 20 procentům to nestačí. Nehledě na to, že s poklesem cen nemovitostí bude klesat hodnota podílových listů či akcií některých nemo­vitostních fondů. Jenže pokles cen zároveň vytváří investiční příležitosti. „Pokles hodnoty či výkonnosti portfolia se navíc nemusí nutně týkat všech nemovitostních fondů. Záleží primárně na druhu aktiv, které má fond v majetku, na bonitě nájemců, aktuálním tržním ocenění a způsobu financování,“ upozorňuje Radek Hladký, partner skupiny ZDR Investments.

Ceny realit jdou dolů, zatímco dříve se nemovitosti prodávaly snadno, dnes se jich realitní kanceláře často snaží zbavit i několik měsíců. Pokud má zájemce trpělivost, může si vyjednat značnou slevu. Jak hluboko klesly ceny nemovitostí a zda nebo kdy dosáhnou dna a nejvíc se je vyplatí nakupovat, ale není jednoduché zjistit. Data z katastru nemovitostí s největší vypovídací hodnotou mají zpoždění, takže ta nejnovější z druhého čtvrtletí 2022 vykazují kromě Královéhradeckého kraje růst cen. Nabídkové ceny na realitních serverech pak často neodrážejí reálnou, většinou nižší cenu, za kterou byla nemovitost nakonec prodaná.

Nejvíc jdou a ještě půjdou dolů ceny chat, chalup a nemovitostí v méně atraktivních lokalitách. Například Jan Václavek z realitní kanceláře M&M Reality vidí možný propad cen v horších lokalitách i o 50 procent. U bytů a domů na bydlení nebude propad stejně velký, realitní makléři ho odhadují na deset až 30 procent. Udržení cen není jisté ani u bytů ve velkých městech, dokonce ani v Praze.

Za finanční krize v roce 2008 klesly v průměru ceny nemovitostí v Česku o 22 procent a v Praze zhruba průměrně. Navíc v některých jejích městských částech začaly ceny bytů navzdory jejich celkovému růstu klesat už ve druhém čtvrtletí loňského roku. Podle Martina Luxe, odborníka na bydlení ze Sociologického ústavu Akademie věd, mohou pokles cen bytů v Praze posílit dva faktory. Jednak výprodej investičních bytů, kterých je v metropoli více než jinde, jednak v případě krize to, že lidé, kteří se přistěhovali do Prahy za prací, zase odejdou. Zatím se však zdá, že něco takového nehrozí, byť je značný pokles reálných příjmů.

Majitelé investičních bytů, kteří refinancují hypotéku či najdou nájemníka, který by zaplatil nájem, jenž jim ji pokryje, je mohou už teď začít prodávat relativně levně. Taková nemovitost může být výhodnou investiční příležitostí, stejně jako chat či chalup na atraktivním místě. U nemovitosti stále platí, že rozhodující je její poloha. Investor však bude muset dlouhé měsíce financovat její provoz ze svého a zapomenout na dosud běžný model, že její provoz a náklady na ni splácí nájemník.

Nájemné sice roste, ale nikoli dostatečně rychle, aby při vysoké inflaci, která zřejmě ještě nějakou dobu vydrží, zajistilo rozumnou návratnost investic do většiny nemovitostí. Zvyšování nájemného brzdí reálný propad příjmů a vyšší výdaje za energii, protože podstatná část nájemníků přemýšlí o nákladech na bydlení jako o celku, tedy nejen o nájmu, ale i o cenách služeb a energií. Pokud někdo kupuje na investici byt či bytový dům, musí nyní počítat s tím, že se mu náklady vrátí za pět či spíše deset let.

Alternativou přímé investice do nemovitostí jsou nemovitostní fondy. Poptávka po komerčních nemovitostech sice v souvislosti s covidem klesla, ale loni byl vidět rostoucí trend. Pokud se s propadem dokázal nemovitostní fond vyrovnat v minulosti, nyní to asi o moc horší nebude. Například podle společnosti Colliers, která dlouhodobě sleduje kancelářský trh, za loňská první tři čtvrtletí překonal objem transakcí covidové období. Byť šlo často o přejednání starých smluv, objevila se zejména v Praze nová poptávka. Výhodou nemovitostních fondů také je, že mají do pronájmu nemovitostí začleněny inflační doložky. S určitým zpožděním se tak zvyšují jejích průběžné příjmy.

Navíc podstatná část ekonomů předpokládá, že inflace bude klesat a ve druhém pololetí letošního roku se dostane pod deset procent, proto může být investice do nemovitostního fondu, pokud si fondy udrží například desetiprocentní výnosy, zajímavá. To je však podmíněno tím, že nepřijde ostrá recese, která by znamenala prudké ochlazení ekonomické aktivity, a tím i pokles poptávky po nemovitostech a jejich pronájmu. Zatím to ale vypadá spíše na mělkou recesii.

Investiční exotika

Kromě českých nemovitostí lze uplatnit volné finanční prostředky v zahraničí, kde jsou ceny nižší a návratnost často vyšší než v Česku. Dělá to stále více českých podnikatelů i drobných investorů. Možností je řada. Populární je například Chorvatsko, kde sice i v prvním pololetí loňského roku ceny nemovitostí rostly, ale výnos z pronájmu v porovnání s jejich cenou byl v průměru jedenapůl- až trojnásobný oproti Česku. Navíc jsou tam ceny nemovitostí v mnoha oblastech ve srovnání s Českem relativně nižší a jejich pronájem u moře je jednodušší. Existují dokonce firmy, které to zařizují, a s některými lze komunikovat i v češtině. Podle společnosti Colliers bude mít na chorvatský realitní trh pozitivní dopad letošní zavedení eura.

Další, méně tradiční zemí pro investice do nemovitostí, kterou si Češi nedávno oblíbili, je Egypt. Byty v přímořských letoviscích stojí násobně méně než v Česku, nižší jsou i náklady na služby a energie a existují zde realitní kanceláře, které vše zprostředkují v češtině. A podobně jako v Chorvatsku lze také nemovitost snadno pronaj­mout s dobrým výnosem. V Egyptě ale neexistuje jednotný katastr nemovitostí, proto je třeba poměrně draze a komplikovaně získat jiné doklady o vlastnictví. Navíc je občas složité zajistit kvalitní opravu a údržbu nemovitosti, nemluvě o korupci na úřadech. Výhodná investice do nemovitosti v exotice má nezanedbatelná rizika.

Autor je publicista