Smíchov je jedinečný

Barvitá, velkorysá, přívětivá, moderní, ale s respektem k původní čtvrti má být tvář nově vznikající zástavby na Smíchově, ale třeba i na Rohanském ostrově. Stavby vznikají pod taktovkou společnosti Sekyra Group a ta jejich podobu podle svého výkonného ředitele Leoše Anderleho intenzivně projednávala i s veřejností. „Když pak víte přesně, co očekávat, nedochází k žádným překvapením. A mimochodem na veškerá povolení získaná na příslušných územích se neobjevilo jedno jediné odvolání. V Praze je to výjimečná věc,“ konstatuje v interview pro týdeník Euro.

 ► Povolování obyčejného bytového domu v Praze trvá průměrně osm až dvanáct let. Je to v pořádku?

 Určitě není. Na to upozorňuje už dlouhou dobu celý stavební průmysl. Je pak velmi obtížné, když máme být soudobí s domy, které koncepčně vznikly třeba před deseti nebo dvanácti lety. A to nejen pro nás developery, protože musíme mnohokrát předělávat dokumentaci a celý proces platit, ale i pro architekty. Je to zkrátka až absurdně složité, když si vezmeme, že stavba bydlení je jinak relativně jednoduchý produkt.

 ► Teď se novelizoval stavební zákon, bude znamenat změnu k lepšímu?

 To záleží, jak se se zákonem zachází. I současný stavební zákon připouštěl formu, že stavební úřad si sám opatří stanoviska dotčených orgánů, ale nestává se to. Praxe je zavedená jinak. Přitom norma je napsaná podobně jako v Německu a tam to tak probíhá. Navíc to mnohdy není jen o stavebním zákoně, ale i o navazujících procesech. Třeba že soudní řízení mnohdy trvá roky, když už na soud dojde. Sice mnohdy developer za nějakou dobu dostane zapravdu, ale cena času je opravdu vysoká a pro ekonomiku projektu už může být pozdě.

 ► Tak to bylo vždy? Nic se za ty roky, kdy jste v byznysu, nezměnilo?

 Když se podíváme na konec devadesátých let, kdy začíná moje profesní paměť, povolovací praxe byla naopak podstatně jednodušší. Územní rozhodnutí na projekt mělo běžně pár stránek stejně jako stavební povolení. Dnes má ale třeba na Smíchově stavební povolení padesát stránek, územní rozhodnutí sto. Jsou to hodně komplexní dokumenty, ve kterých se dá udělat řada formálních chyb. Zatímco před dvaceti lety jste tak měli víceméně jistotu, že zhruba do devíti měsíců dostanete územní rozhodnutí a za dalších šest stavební povolení, a mohlo se začít stavět, dnes raději nebudu lhůty ani komentovat.

 ► Ale třeba Polsko mělo podobná východiska jako Česko, a přesto se mu podařilo pomyslné bariéry protnout. Není to opravdu legislativou?

 Samozřejmě ano, ale je to i o vymahatelnosti práva. Je rozdíl, jak dlouho čekáte na rozhodnutí, ať už pozitivní, či ne. Pokud to trvá nepřiměřeně dlouhou dobu, je to špatné. Spousta projektů se zasekne v mezifázi, kdy nejsou ani povolené, ani zakázané. A developer pak musí stojící projekty dotovat těmi, které běží. Nicméně pokud se podíváte na velkoměsta v Evropě, vlastně se nikde nedaří stavět to, co by z demografického hlediska města potřebovala. To je vlastní celé Evropě. K tomu samozřejmě ještě přispěla migrace, která výrazně ovlivnila bytový trh.

 ► Smíchov se mění podobně jako Rohanský ostrov, oboje jsou to viditelné části města, kde Sekyra Group realizuje velké projekty. Kdybyste měl přirovnat stavbu k tváři, jaká bude?

 Snažíme se, aby tvář byla přívětivá, aby tam lidé nalezli to, co od vnitřních částí měst očekávají. Už před patnácti lety jsme dělali domovní blok na Vinohradech, Rezidence Korunní. Byla to pro nás první velká práce s domovním blokem, řádově 280 bytů. Mnohé jsme se tam naučili a aplikujeme to v projektech. Teď už víme, co lidé chtějí. Například mít vlastní identitu vchodu, nebýt součástí příliš anonymního prostředí, mít privátní zeleň nebo najít obchody a služby v parteru.

 ► Na Smíchově vzniká dílo pod taktovkou jedenácti architektonických kanceláří, což je u nás bezprecedentní věc.

 Ano, vyžaduje to řád, je to o organizaci týmu, ale zajišťuje to žádoucí mnohotvárnost. Na Smíchově chceme v letošním roce zahájit výstavbu už třetí etapy projektu, nedávno jsme začali realizovat druhou a první se dokončuje. Jde o prvních deset tisíc metrů čtverečních kanceláří a 450 bytů ve dvou blocích. A výsledkem otevřené architektonické soutěže prostě byl fakt, ať se snažíme mnohotvárnost projektu zajistit například tím, že byť se jedná o jeden velký dům, myslíme třeba i na identitu jednotlivých vchodů nebo schodišťové sekce, které pojednali různí architekti.

 ► Daří se postupovat podle plánu?

 Docela ano. Významnou roli v tom hraje realizace jižního území, kde jsme mysleli, že bude pomyslný konec, že to bude poslední etapa projektu. Jenže tím, že si Česká spořitelna lokalitu vybrala jako centrálu, vše se změnilo. A proběhla soutěž, která byla skutečně nejenom architektonická, ale i urbanistická. V jižní části území jsme totiž modifikovali urbanismus zóny na základě vítězného návrhu architekta Baumschlager Eberle s lokálním architektem Pavlem Hniličkou. Pěší zóna, která je tamním nejvýznamnějším veřejným prostorem, navazuje na dva parky a území pro školu, takže až prostory založíme, území se stane průchozím. Pokračovat budeme obytnými bloky, abychom navázali na to, co už je hotové. A řekl bych, že i díky tomu, že jsme cítili podporu veřejnosti i samosprávy v rozvoji toho projektu, mnohdy bývá Smíchov dáván i jako jakýsi příklad „best practice“ a běží podle plánu. Rohan ale v principu také.

 ► Jaký bude byt v nové čtvrti? Bude se v něčem lišit od vašich jiných projektů?

 Z hlediska uživatelského se tak moc neliší, má jít o tradiční bydlení blokového charakteru a nechceme se vydávat cestou mikrojednotek. Dispozice jsou poměrně klasické. Pominu-li střešní krajinu a penthousy, jde hlavně o dvoupokojové byty doplněné třípokojovými a jednopokojovými. V době covidu-19 přišla poměrně velká vlna zájmu o větší byty, dokonce jsme i některé slučovali, protože jsme velkých měli málo. Pro rozvoj čtvrtí je to zdravý trend. Zvýšil se nám počet bydlících vlastníků, což znamená nikoli bytů na investici, ale lidé to skutečně koupili s vizí, že si vylepší standard bydlení.

 ► Mění se určitě i požadavky na energetickou náročnost bytů.

 Ano, technologicky se bydlení proměnilo s tím, jak přicházejí energetické požadavky, třeba na uhlíkovou neutralitu. Sami jsme jedním ze zakládajících členů České rady pro šetrné budovy. Skutečně se snažíme o to, abychom sledovali veškeré trendy.

 ► Novým trendem u některých projektů bývá i to, že se ve spolupráci s designerským studiem vybaví i uvnitř a člověk už jde prakticky do hotového. Je to podle vás žádoucí věc?

 K segmentu nájemního bydlení to patří. Můžete volit, do jaké míry vybavenosti půjdete, ale myslím, že kuchyně a vestavěné skříně jsou základ. Vidíme na trhu úspěšné projekty, které jsou provedené ve velmi hezkém standardu a vybavené včetně volného inventáře. Je tady klientela, která takovou věc poptává. Skutečně závisí, pro jakou část trhu je projekt určen. U bydlení, jež kupují lidé jako individuální vlastníci po jednotkách, mají stále tendenci si hodně věcí zařídit sami.

 ► Součástí nové čtvrti má být kromě rezidenční i kancelářská část. Sám jste zmínil fenomén udržitelnosti. Energetická soběstačnost, nenáročnost, propisuje se to do obou těchto kategorií stejně?

 Do individuálních rezidencí se některé technologie dostávají až se zpožděním, protože by významně zdražily produkt. U kanceláří to jde lépe, tady bych pochválil český trh. Snad ani nenajdete budovu, která by nebyla certifikovaná ve dvou nejvyšších kategoriích. Dlouhodobě se instalují tepelná čerpadla, zemní vrty, fotovoltaiky a řešení jsou technologicky sofistikovaná. 20

► V jednom z rozhovorů jste řekl, že všechny nové kancelářské budovy jsou víceméně stejné a že rozdíl v kvalitě bude napříště tvořen hlavně lokalitou. Je to opravdu faktor, který určuje cenu?

 Určitě to tak je. Vidíte skvělé budovy, nevím, že by se stavěl nějaký špatný podinvestovaný kancelářský dům. Větší stavby jsou na technologicky vysoké úrovni, můžete ovlivnit cenu stavby fasádou, která je významnou částí nákladů, ale pro lidi je pak opravdu velkým rozdílem, a to se ukázalo i v rámci covidu, že exteriér je prodloužením interiéru. Že nejde jen o tu kancelář, ale i o to, co najdete v prostředí okolo. Skutečně věřím, že některé kancelářské lokality by ani nevznikly a neotvíraly se, kdyby už byly připraveny kancelářské lokality, které otevíráme teď – Smíchov, Rohan nebo do budoucna Holešovice-Bubny.

 ► Vaše společnost se poslední roky začala orientovat na nájemní bydlení. Souvisí to s celkovou ekonomickou situací v Česku?

 Nejsme v tom výjimkou. Do určité doby nebyl na trhu ani bankovní produkt, který by vám umožňoval nájemní bydlení realizovat. V určité době začaly i banky věřit nájemnímu bydlení a vyrostly první projekty, které byly určené čistě na pronájem. Do té doby to spíš byly ad hoc privátní investice, kdy si vlastník budovu nechal. Bohužel příprava, vlastní povolení, když potřebujete na stavbě něco změnit, trvá pár let. Covid ale s poměry poměrně výrazně zamíchal, protože vyvolal strmý nárůst poptávky po individuálním bydlení. A nyní se nám trend nájemného bydlení zase vrací. Děláme pro ČS Dostupné bydlení a pro Kooperativu tři sta bytů na Opatově, máme připraveny další byty ve velkých územích. Tedy 550 bytů na Rohanu a 750 bytů na Smíchově v dalších etapách a rádi bychom, aby to částečně bylo i nájemní bydlení. Přejeme si to i proto, že nám to umožní území rozvíjet rychleji, protože doba realizace projektu je dána také absorpcí lokality. Než prodáte 750 bytů po jednotkách, to nějakou dobu trvá, takže kombinace bydlení pro individuální prodej a nájemního bydlení projekt může vcelku významně akcelerovat.

 ► Témata udržitelnost, nízkoemisnost jsou takovým zaklínadlem naší epochy, nicméně, jaká je cenovka tohohle fenoménu?

 Tak jak přicházely jednotlivé evropské direktivy na úpravu parametrů budov a zanášely se do českých zákonů, bez výjimky jsme si byli schopni poradit sami. Ano, něco z toho se pak promítá i do finální ceny. S budovami s nulovými emisemi se ale dostáváme do stavu, že potřebujeme zajistit vhodný energetický mix primární energie. Jedna věc je pomoc si tepelným čerpadlem, fotovoltaikou, ale tím nedosáhneme kýženého výsledku. Vidíme, že i stát v tom dělá určité kroky. Potřebujeme, aby nám v tom energetické firmy, stát i město pomáhaly, a děje se tak.

 ► V čem je podle vás projekt Smíchov City jedinečný?

 Jedinečný je v tom, že se snažíme rozšířit město v jeho nejlepší podobě. Je velkorysý, máme tam kilometrový pěší bulvár, třídu Madeleine Albrightové, dva parky, každý z nich je velký téměř jako Staroměstské náměstí, a rozsáhlé privátní vnitrobloky. Nevím o tom, že by v tomto měřítku někdo přijal takový koncept.

 ► Zajímalo by mě, jakým způsobem se dnes prodávají byty? Viděli jsme například člověka prohlížet si prostor virtuálními brýlemi.

 Ano, máme k dispozici virtuální realitu jak území, tak vnitřku bytů včetně toho, že si můžete ve virtuální realitě navolit i materiály. Řekl bych, že z hlediska prezentace projektu jako celku je to fantastická věc, ale u bytů mnohdy vidíme, že si je lidé stále vybírají tradičně. Než s brýlemi na hlavě se podívají například raději na konkrétní materiály. Technologie pomáhají, ale určitě nejsou všespásné. A pořád platí, že klíčová je lokalita. Lidé mnohdy vybírají v tom místě, ke kterému mají vztah, protože tam mají své školy, doktory, příbuzné. Pak je důležitý i koncept a architektura. A samozřejmě cena.

 ► Panu Luďku Sekyrovi stavěla jeho dům architekta Eva Jiřičná, asi na základě přátelství. Máte vy nějaký architektonický ateliér, který máte rád?

 Jsou týmy, se kterými se pracuje dobře lidsky. Teď nemyslím vůči mně, ale vůči celému technickému týmu. Vzájemně si vyhovujeme a věci jdou rychle kupředu. Důležité je, že architekti jsou u procesu od konceptu, od těch prvních studií. A samozřejmě máme rádi, když vidíme, jak se design vyvíjí a kam směřujeme, když stavba fakticky vzniká a jsou tam až do konce.

 ► Jaký je váš zatím nejoblíbenější projekt?

 Asi Smíchov, tam jsme toho neskutečně odpracovali. A podařilo se najít konsensus, kde si myslím, že na to do značné míry čekal celý stavební sektor, jestli to dopadne dobře. A dopadlo. Takže Smíchov je pro mě výjimečný, děláme ho 21. rokem a za tu dobu jsme prošli řadou situací. Je to součást života, téměř celá moje profesní kariéra. A ještě to budeme nějakou dobu dodělávat, tak možná celá kariéra.