Těsně před splasknutím

Na kraji Hejnic je na prodej byt. Dvoupatrový bytový dům, 64 metrů obytné plochy, původní dispozici 2+1 majitelé přepažením obýváku změnili na 3+1 a byt zrekonstruo­vali. Kolik myslíte, že realitka za středně velkou bytovku 30 kilometrů na sever od Liberce žádá? Vskutku zajímavých 4,3 milionu korun…

Nežiju odtržen od reality, jsem si vědom toho, kolik stojí nákup v obchodě i jak se vyvíjejí ceny v nemovitostní branži. Naopak poměrně podrobně studuji ceny realit v každém místě v Česku i zahraničí, kam se dostanu na delší dobu. Přesto mě tento inzerát šokoval.

Možná proto, že jsem velkou část života strávil v Liberci a vím, že Hejnice mají krásné okolí, ale jinak je to typické maloměsto u hranic (navíc ne u těch „západních“, ale u polských) se všemi typickými nešvary a s tím spojenými sociálními negativy. Možná také proto, že jsem měl z Hejnic několik spolužáků a vím, jak složitě se dostávali do krajského města veřejnou dopravou. Tu samou cestu musí absolvovat i všichni, kteří jezdí za prací do Liberce. V samotných Hejnicích kromě tradičního výrobce autobrzd jiný velký zaměstnavatel není, nedaleké Lázně Libverda také již neupotřebí tolik pracovní síly jako dříve. Vlastně celý Frýdlantský výběžek, jeden z nejzanedbanějších a ekonomicky nejslabších regionů Česka je na tom z hlediska práce bídně, takže ekonomicky aktivní lidé jezdí do krajského města nebo až do Mladé Boleslavi.

A v takové ekonomické realitě se najednou objeví byt na prodej, s těžko uvěřitelnou cenou, jež po přepočtení vychází na 67 tisíc za metr plochy. Takovou sumu nevyargumentuje ani zděný sklep, který je součástí nabídky. Nechci být tím, který říká, že „dřív to bylo jiné“, faktem ale je, že za 4,3 milionu se před covidem-19 prodávaly srovnatelně velké panelákové byty na pražských sídlištích. Možná ne ve zrekonstruovaném stavu jako ten hejnický, zato ve velkém městě, které poskytuje pestrou nabídku práce s nadprůměrnými příjmy. Tedy příjmy, které umožňují výrazně rychlejší umoření hypotéky.

Ceny nemovitostí v Česku v posledních deseti letech trvale rostou. A pokud se podíváme dál do minulosti, vyjma dvou ochlazení v letech 2003 a 2008 (celosvětová finanční krize) byty, domy a pozemky zdražují celé uplynulé čtvrtstoletí. Dramaticky. Data Českého statistického úřadu (ČSÚ) jsou sice přesná, ale zpožděná – poslední jsou z konce roku 2019. Takže nezachytila překotný vývoj cen nemovitostí, který spustila koronavirová pandemie, a také obrovské objemy peněz, jež mezi lidi a firmy značně neadresně rozházela vláda Andreje Babiše.

Když sestavíme cenový index, který začíná v roce 1998 na hodnotě 100, do roku 2019 vystoupala průměrná cena rodinných domů na hodnotu 270, v případě pozemků je to 300, a u bytů dokonce 430. Přičemž roky 2020 a 2021, jež index ČSÚ nezachytil, přinesly ještě větší akceleraci cen. Aniž bychom měli k dispozici přesná data, lze hovořit o tom, že nemovitosti zdražily za uplynulé čtvrtstoletí troj- až čtyřnásobně.

Zda mají současné ceny reálný základ, nebo jsou vyšponované různými faktory, ukáže až budoucnost. Každopádně varovný prst již zvedla i centrální banka, když se rozhodla upozornit zájemce o koupi bytu, že tyto nemovitosti jsou v současnosti nadhodnoceny zhruba o 40 procent. Ostatně rychlý pohled na vývoj průměrné či mediánové mzdy ve zmiňovaném období naznačuje, že nůžky mezi odměnou zaměstnanců a cenou nemovitosti se čím dál víc rozevírají.

Když k tomu přidáme dramatický nárůst cen energií, což je položka, kterou budou muset majitelé bytů či domů brát v potaz čím dál častěji, je pravděpodobné, že trh nemovitostí čeká propad, nebo alespoň značné ochlazení. Všechny popsané faktory dávají dohromady obrázek, který připomíná bublinu těsně před splasknutím.

V aktuálním vydání Eura se tématu věnujeme dopodrobna a se zvážením všech návazných faktorů. Budu rád, pokud vás analýza zaujme. Přeji inspirativní čtení a fajn podzim.