Vlastní, nebo nájem?

Realitní makléři hlásí nárůst zájmu o nákup nemovitostí včetně bytů. Už loňský rok naznačoval, že k růstu dojde, další snížení úrokových sazeb centrální bankou spustilo novou vlnu zájmu. Oživená odložená poptávka se však neprotíná ideálně s nabídkou, která je stále relativně nízká. A to navzdory tomu, že se prodej bytů loni zvýšil.

Podle oslovených odborníků by se například v Praze mělo k uspokojení trhu postavit deset tisíc bytů ročně, loni jich ale byly jen čtyři tisíce. Šlo sice o nárůst téměř o třetinu, ale nikoli takový, aby to obrátilo cenový pohyb opačným směrem. Jinak řečeno: lidé dnes opět nakupují byty, protože podmínky hypoték budou kvůli snižování úroků opět výhodnější, dělají to ale hlavně s vidinou zhodnocení bytu. Je to spekulace na růst ceny, přičemž se na základě odborných rad počítá s tím, že dnešní nákupní cena bude pořád výrazně nižší než za rok dva či pět.

Kdo má v Praze na nový byt?

Analýza největšího developera na trhu, společnosti Central Group, tvrdí, že hypotéky brzy poklesnou pod pět procent, přičemž růst ceny bytů dosáhne také pěti procent ročně. Průměrný roční růst nájmů odhaduje firma na deset procent. Z toho by vyplývalo, že nákup bytu by se měl výrazněji vyplatit a měl by předčit dokonce i nájemní bydlení, které se v posledních dvou letech prosazovalo jako výhodnější a více trendy. Podmínkou je samozřejmě udržitelná inflace na hladině inflačního cíle ČNB, tedy někde kolem dvou procent ročně.

V Česku je přitom velká tradice vlastnického bydlení, což není dáno jen potřebou jistoty, ale i stereotypem z doby reál­ného socialismu, kdy se za vlastnictví považoval už dekret na byt, s kterým se obchodovalo. Ve vlastním dnes bydlí 80 procent rodin. Analýza developera jako by šla v této potřebě lidu naproti. Naznačuje totiž, že vlastnické bydlení bude kvůli nižším úrokům či nižšímu DPH opět mnohem výhodnějším uložením peněz. Otázkou je, kdo si může koupit byt v Praze za cenu 150 tisíc korun za metr čtvereční.

Vysoké ceny a proti tomu relativně nízké příjmy jsou také důvodem, proč se v Česku vydělává na byt skoro nejdéle z celé Evropy. Pravidelný Property Index společnosti Deloitte z loňského roku ukazuje, že v Česku potřebujeme na nový byt bezmála čtrnáct ročních platů (v Praze dokonce sedmnáct). Více potřebují v Evropě už jen Slováci. Na druhé straně žebříčku jsou Belgičané, kteří se k novému bytu dostanou mnohem rychleji, potřebují na něj totiž jen něco málo přes pět ročních platů.

Z čeho tato ohromná propast vyplývá? Vysvětlením může být odlišný vývoj trhu a jiná sociální politika, důvody ale mohou být i prozaičtější, říká Martin Lux, vedoucí socioekonomického oddělení Sociologického ústavu Akademie věd České republiky, který má studium trhu s bydlením v popisu práce: „Mělo by se stavět za ceny, jež odpovídají kupní síle obyvatelstva, což u nás už dlouho neplatí. Tady se staví prakticky za evrop­ské ceny, cihly mají evropskou cenu jako v Německu nebo v Belgii. Tam je sice o trochu dražší pozemek, ale ten rozdíl v konečné ceně nakonec bude minimální. Jenže v Belgii jsou výrazně vyšší příjmy, takže ten poměr pak vypadá mnohem lépe.“

Lux se také zasazuje o to, aby Property Index firmy Deloitte nezahrnoval jako společný srovnávací jmenovatel jen nové byty o rozloze 70 metrů čtverečních, protože to výrazně zkresluje skutečné poměry na trhu. „V Belgii například není rozdíl mezi novou bytovou výstavbou a starší zástavbou tak velký, ale u nás může být v některých regionech razantní,“ vysvětluje Lux a dodává ten nejdůležitější argument: „Správně by se měla dostupnost bydlení měřit na všech bytech včetně sekundárního trhu. Ten totiž, nikoli nová výstavba, tvoří gros celého trhu s bydlením.“

Jinými slovy, zatímco nový byt v Praze o velikosti 70 metrů čtverečních lze pořídit za jedenáct milionů korun, stejně velký starý byt třeba v panelovém domě můžete v závislosti na poloze a stavu sehnat za sedm osm milionů. Průměrná republiková cena takového standardního bytu je přitom čtyři a půl milionu korun. Paušální srovnávání celé republiky je ošidné i z jiného důvodu. V Česku dlouhodobě dochází k masivní urbanizaci, tedy ke stěhování lidí do velkých měst, jako jsou Praha, Brno a Ostrava. Tam je pochopitelně obrovská poptávka po bytech, a protože nabídka je při dalším a dalším přílivu nových lidí do města trvale nedostatečná, ceny rostou raketovým způsobem už dlouhé roky.

Dojíždět za prací je normální

„Bytů je možná málo, ale musíme dodat – jak kde,“ připomíná důležitou souvislost Petr Hána, ředitel společnosti Deloitte specializující se na nemovitosti a bydlení. „Máme relativně málo bytů ve velkých ekonomických centrech, tam, kde je hodně pracovních příležitostí a jsou i vyšší mzdy, proto tam lidé chtějí pracovat a stěhují se do takových míst. Ekonomicky slabší města mají bytů dost, ale lidé se odtamtud zase spíše vystěhovávají.“ Jde většinou o bývalá průmyslová centra jako Havířov, Karviná, Chomutov nebo Ústí nad Labem, kde bylo v minulosti potřeba hodně lidí, a tak se tu stavělo hodně bytů.

„Jenže tam nejsou tak dobré pracovní příležitosti, a tak jdou lidé pryč,“ pokračuje v popisu probíhající strukturální proměny ekonom Hána. „To lze změnit jen průběžně tak, že změníte ekonomické prostředí těchto lokalit. Musíte mít nějakou strategii. Tak jako se Brno stalo technologickým centrem v rámci Česka a Olomouc vyrostla v krásné univerzitní město, tak si i Ostrava, Most nebo Chomutov musejí najít svoji příležitost,“ dodává Hána. Je to stejné jako po celém světě: když přijdou investoři a nabídnou v místě dobrou dlouhodobou práci, budou chtít zůstat a přijít i lidé a budou tu bydlet.

Podle analytika Hány se prosazuje i druhá tendence, jež nahrazuje nedostatečný počet bytů ve velkých centrech, kam se hrnou lidé z celé republiky a chtějí tam pracovat a bydlet: „Je to pochopitelně suburbanizace. Když nemáte na byt v Praze, zjistíte rychle, že v okolí Prahy jsou ceny mnohem nižší. Když se podíváte na fotografie okolí Prahy v posledních desetiletích, uvidíte, jak prudce suburbanizace narůstá.“ Dnes je vcelku běžné, že lidé jezdí do Prahy za prací z Kolína či Kutné Hory nebo z Poděbrad a z Tábora. S přílivem lidí do okolí hlavního města ale rostou také nároky na dopravu a místní vybavenost. Děje se to po celé Evropě. Například v sousedním Německu se řada tvůrčích profesí přesouvá z drahého Berlína do levnějšího Lipska, odkud rychlým vlakem snadno dojedou za prací.

Jakub Vysocký, člen prezidia Asocia­ce nájemního bydlení a také vedení firmy SIAN, vidí v tomto rozvoji šanci, jak se dostat do budoucna k relativně levnějšímu bydlení. „Když se podíváme do Polska, tam jim došlo, že nebude donekonečna možné budovat jen metropole, a tak začali posilovat infrastrukturu v menších městech, větší kapacity škol, školek, lepší dopravní dostupnost do center, zdravotní péče,“ říká Vysocký. Je to možná trochu relativnější. S přílivem lidí do suburbánních měst, kterému se také po vzoru vývoje v hlavním městě Velké Británie říká „londonizace“, kdy se do práce dojíždí z okolí běžně přes hodinu, totiž rychle roste poptávka a s ní se zvyšují i ceny bydlení a nemovitostí. Pořád je tam však mnohem snesitelnější cenová hladina než v metropoli a hlavně stále ještě slušná nabídka.

Platí to pochopitelně i pro nájemní bydlení. Český statistický úřad například dokládá, že průměrný nájem v Praze je momentálně 435 korun za metr čtvereční, v Brně už jen 337 korun, v Liberci ještě o stokorunu méně. V Ústí nad Labem jsou to jen dvě stovky za metr čtvereční, ale kolik lidí by šlo jen tak z Prahy do Ústí? Většina těchto statistik se dá očekávat, v menších městech je prostě levněji, protože je v nich slabší kupní síla. Vyplývá z toho tedy, že se vyplatí z těchto měst jezdit pravidelně za prací do větších center, asi jako jezdí lidé z příhraničních oblastí pravidelně pracovat do sousedního Německa nebo Rakouska, kde si vydělají více než doma. Ale dál bydlí za hranicemi v Česku, kde mají náklady na bydlení mnohem nižší. „Londonizace“ je vlastně něco takového jako pohyb vnitřního gastarbeitera, který zcela přirozeně probíhá po celé Evropě.

S volnými byty na trh

Dostupnost bytů, a tedy i nižší, přijatelnější cena, by se dala zvýšit masovější výstavbou. V Praze odborníci z branže mluví o tom, že by bylo potřeba deset tisíc bytů ročně. V lepších obdobích je jich dnes kolem pěti tisíc, celkový bytový deficit Prahy se odhaduje už na 85 tisíc bytů. To se nedá dohnat ani za lepších podmínek povolování staveb, které chce ministerstvo pro místní rozvoj stla­čit z dnešních sedmi až osmi let na jeden rok. Tolik projektů zkrátka není a nebude, peníze sice zlevňují, ale tak levné jako v minulosti asi také nebudou. Navíc firmám se nevyplatí zahltit trh nabídkou, která bude výrazně levnější, protože to neumožňují ani ceny stavebních prací, ani obvyklá strategie vyššího zisku.

Socioekonom Lux v této souvislosti dokonce mluví o „oligopolním chování firem“ a připomíná také, jak dnešní situace s vysokými cenami bytů vznikla. Stalo se tak v době, kdy byly prakticky nulové úroky, občané věřili v růst ekonomiky, rostly příjmy, a lidé proto masově investovali do nákupu bytů jako do skvělé investiční příležitosti. „Má to právě tyto fundamentální důvody. Když velmi likvidní finanční trh vplyne jako tehdy na trh, který je velmi nelikvidní a rigidní, což je právě český trh s bydlením, může být jediným výsledkem náraz do zdi a prudký cenový růst. Nabídka nemůže takovou poptávku uspokojit, ani kdyby chtěla, ani kdyby povolovací procesy stavby byly třikrát rychlejší, nemůže tak rychle reagovat na takový šokový nárůst zájmu.“ Cenový skok na trhu s byty je tedy – zdá se – opravdu silný tržní efekt dlouhých let levných peněz, které neměly dostatečné uplatnění.

Martin Lux je přívržencem jiného řešení, totiž vtažení volných bytů na trh. Podle odhadu ministerstva pro místní rozvoj (MMR) je takových bytů dvě stě tisíc (ze sčítání lidu vycházelo až osm set tisíc, MMR mělo ale podrobnější metodiku). Pronájem či prodej takových bytů by znamenal velký pohyb na trhu a ovlivnil by pohyb cen zřejmě dolů. „Představte si, že byste měl deset let každý rok 20 tisíc bytů navíc (tedy polovinu roční výstavby v Česku – pozn. red.). To už je nějaká tržní síla,“ argumentuje Lux, protože tolik bytů se v žádném případě za rok nepostaví.

„O té metodice dost pochybuji, tolik prázdných bytů určitě není,“ odporuje Petr Hána z Deloitte. Podle něho Češi nekupují byt primárně jako investici ke spekulaci, ale pro děti nebo pro vnuky a prozatím, než ho budou děti potřebovat, byt pronajímají. Pokud je momentálně prázdný, není to proto, že by ho nikdy pronajímat nechtěli. „Češi rádi ukládají peníze v něčem, na co si mohou sáhnout, bydlení jim přijde jako ideální investice tohoto typu.“ Ekonomovi Hánovi se nelíbí ani to, že by lidé byli nuceni k pronájmu bytu daňovým tlakem. Ten existuje například ve Švýcarsku, kdy je další byt, v němž nebydlíte, zatížen takzvaným imputovaným nájmem, tedy předpokladem, že v něm někdo bude bydlet. Majitel tedy daní obvyklý pronájem, i když v bytě ještě nikdo nebydlí. Přirozeně má tak sklon k tomu, aby byt opravdu někomu pronajal.

Přes tlak na vtažení nevyužívaných bytů na trh považuje socioekonom Lux za rozhodující pohyby na poptávkové straně (podle něj to potvrdila česká studie CERGE i jiná studie americká), nejen cenu peněz, ale i celkovou ekonomickou náladu v zemi. Česko potřebuje stabilní ekonomický růst, který by lidé cítili i na svých rostoucích rozpočtech, pak budou investovat i do bydlení.

Nájemní bydlení poroste

Může to být rovněž investice do nájemního bydlení, které se rozběhly intenzivně v posledních pěti letech a jsou novým trendem trhu. „BTR, tedy Build To Rent, postav, abys pronajal, je institucio­nální pronájem, který tu dost chyběl. Přicházejí sem i firmy ze zahraničí, které to umějí. To by trhem mohlo dost pohnout. Do deseti let bychom se tak mohli dostat na 30 procent lidí v nájemním bydlení, dnes je to 20 procent,“ uvažuje o možném vývoji Hána. Možnosti bydlení by to mohlo významně rozšířit zejména ve městech, kde byty chybějí a lidé nemají tak velké objemy peněz na hypo­téky (dvacet procent ceny pořád musí mít kaž­dý žadatel o hypotéku z vlastních zdrojů, s výjimkou prvního bydlení u lidí pod 36 let, kde je to deset procent).

„Dost to ulehčují právě institucionální pronajímatelé, kteří postupně rozšiřují své působení,“ předpovídá Hána. Kromě společností jako Heimstaden, Zeitgeist a mnoha dalších se do tohoto segmentu zapojila i Česká spořitelna. Nestaví ale jen tak, vždy to dělá ve spolupráci s obcemi, které potřebují bydlení pro vybrané skupiny lidí (zdravotní sestry, učitelé, policisté, ošetřovatelky). Před dvěma lety tak vznikla dceřiná společnost, která má přímo za cíl nastartovat rozvoj nájemního bydlení v Česku, jež bude dostupné zejména pro zaměstnance v potřebných profesích. „Naším cílem je do roku 2025 zahájit stavbu zhruba tisíce dostupných ná­jemních bytů. Zahájili jsme už výstavbu 700 bytů na pěti místech (čtyři v Praze – Harfa, Prosek, Opa­tov, Černý Most – a jedno ve Žďáru nad Sázavou), předpokládáme, že první nájemníci se do těchto bytů nastěhují již v průběhu roku 2025,“ řekl týdeníku Euro mluvčí ČS Filip Hrubý.

Za finální výběr lidí, kteří budou v těchto domech bydlet, je odpovědná obec, pro niž se staví. „Do výstavby prvního tisíce bytů investujeme vlastní kapitál a předpokládáme, že další výstavbu dostupných nájemních bytů již budeme financovat ve spolupráci s dalšími partnery, například s Národní rozvojovou bankou nebo Evropskou investiční bankou,“ dodává Hrubý. Hlavní strategie projektu podle jeho slov spočívá v tom, že nájemné v těchto bytech bude vždy levnější než průměrný nájem v dané lokalitě. „Ideálně pak zhruba 20 procent pod úrovní průměrného nájmu v daném místě. V případě o 20 procent levnějšího nájmu v první tisícovce námi vystavených bytů představuje celková úspora na nájmu za prvních deset let bydlení zhruba 500 milionů korun,“ vysvětluje mluvčí.

Jde v podstatě o dotaci na nájemné, která se podobá nabídce developerů. Ti své klienty zase lákají marketingovými akcemi, lepší kuchyní, případně výhodnější hypotékou, jako to loni v době nízké poptávky dělali různí developeři. Obdo­bí marketingových akcí ale skončilo, poptávka sílí, trh se ohřívá a tvrdý boj o klien­ty se rozjíždí naplno. A protože institucionální nájemní bydlení nebo dostupné bydlení ve stylu spořitelny (po vzoru mateřské rakouské Erste), které si výrazně říká o větší slovo na trhu, logicky bere vítr z plachet prodejcům vlastnických bytů, na českém trhu bydle­ní možná začíná zajímavá přetahovaná o jeho budoucí podobu.

Nájem, nebo vlastnění? Souboj, z jehož síly nakonec mohou mít prospěch všichni. Ti, kdo ještě nebydlí a chtějí v dohledné době bydlet. I na trhu bydlení přece platí, že čím větší konkurence, tím lépe.