Investiční byt a ekonomika času

Existuje zvláštní druh investiční iluze. Člověk koupí byt, spočítá cenu peněz, výši nájmu, možnou valorizaci a někde na konci si řekne: správu si raději zařídím sám, ať zbytečně neplatím. Zní to rozumně. Jenže ekonomie má jednu nepříjemnou vlastnost: připomíná nám, že i to, co nevypadá jako náklad, náklad být může. A čas patří mezi ty úplně nejzákeřnější.

Gary Becker už v 60. letech vysvětloval, že čas není vedlejší produkt života, ale normální ekonomický vstup. Herbert Simon pak dodal, že ve světě přebytku informací vzniká nedostatek pozornosti. Přeloženo do běžné češtiny: problém není, že o správě bytu nevíme dost. Problém je, že na ni dáváme kus mentální kapacity, který už pak chybí jinde.

Většina investorů přesně ví, kolik vydělává jejich byt. Málokdo ale ví, kolik skutečně stojí. Navenek se bavíme o nemovitosti, ve skutečnosti se bavíme o pobídkách. O tom, co člověk sleduje a co ignoruje. Investor typicky vidí fakturu za správu. Nevidí ale tři večery strávené hledáním nájemníka, dva telefonáty s řemeslníkem, zpožděné zvýšení nájmu, víkendovou prohlídku nebo jeden prázdný měsíc, který vznikl proto, že se cena nastavila příliš sebevědomě.

Steven Levitt a Stephen Dubner proslavili jednoduchou myšlenku: lidé se nechovají iracionálně proto, že by byli hloupí, ale často proto, že reagují na špatně nastavené pobídky. A jednou z nejčastějších špatně nastavených pobídek u drobného investora je věta: „Když to udělám sám, bude to levnější.“ Jenže levnější pro koho a v jaké měně?

Dejme tomu, že správou bytu trávíte jen tři hodiny měsíčně. Pokud má vaše hodina hodnotu 800 korun, je to 2 400 korun měsíčně. Pokud 1 500 korun, je to 4 500 korun. Ročně 28 800 až 54 000 korun. A to jsme pořád v relativně klidném roce, kdy nikdo neřeší havárii, dlužné nájemné ani rychlé střídání nájemníků.

Teď si vedle toho představte jeden jediný prázdný měsíc u bytu za 25 tisíc korun. Náklad 25 tisíc. Pokud jste předtím „vybojovali“ o pět procent vyšší nájem, získali jste navíc 1 250 korun měsíčně. Jeden měsíc prázdna smaže zhruba dvacet měsíců tohoto vítězství.

Najednou se ukazuje, že maximalizovat cenu neznamená maximalizovat výnos. Znamená to někdy jen maximalizovat ego.

Právě tady začíná být užitečný Ronald Coase. Jeho slavná otázka nezní, proč existují firmy, ale proč si některé činnosti necháváme uvnitř a jiné kupujeme na trhu. Odpověď je jednoduchá: protože hledání, domlouvání, kontrola a koordinace také něco stojí.

U pronájmu nemovitosti to platí učebnicově. Čím víc času a pozornosti vás stojí obsazenost, komunikace, opravy, dokumenty a průběžné rozhodování, tím méně dává smysl představa, že „ušetříte“, protože neplatíte externí službu. Možná jen převádíte peněžní náklad na náklad časový, psychologický a příležitostní. A ty bývají paradoxně vyšší.

To neznamená, že každý investor nutně potřebuje profesionální správu. Někomu dává vlastní režie perfektní smysl – má levný čas, zkušenosti, procesy i chuť. Ale ekonomicky rozumná otázka nezní, zda je správa „navíc“. Zní, kdy už je levnější přestat si hrát na vlastní back office.

Jakmile vás byt stojí opakovaně několik hodin měsíčně, jakmile jste nuceni držet v hlavě desítky drobných úkolů nebo jakmile vás jediné chybné nacenění připraví o celý měsíc nájmu, přestává být outsourcing známkou pohodlnosti. Stává se normální optimalizací.

A možná právě to je nejméně romantická, ale nejpřesnější definice pasivního příjmu: ne příjem bez práce, ale příjem, u něhož jste si dobře spočítali, kdo tu práci ponese.