Nemovitostní trh se mění. I k lepšímu

První hlavní změnou je, že na začátku projektu je téměř nemožné odhadnout, jaké budou průběžné ceny vstupů, ať jde o stavební materiály, energie, nebo o lidskou práci. Počítat se musí i s nedodržováním termínů, protože občas na trhu chybějí některé materiály. I když tato situa­ce nebude trvat věčně, je obtížné odhadnout, jak to bude dlouho.

Druhou hlavní změnou, která dopadá jak na nabídkovou, tak poptávkovou stranu, je dramatické zvýšení ceny peněz. Úrokové sazby bank jsou na úrovních, při nichž se ani zdaleka ne všechny projekty vyplatí financovat bankovním úvěrem či uskutečnit. U developera se vytváří tlak na dostatečnou marži. V případě kupujících vyšší úrok hypotéky znamená pokles poptávky.

Developer se může drahým úvěrům vyhnout. Sazby u eurového financování jsou výrazně nižší než u korunového a některé české banky jsou ochotné takové úvěry poskytovat. Dávají však u nich přísnější podmínky a poměr cizích zdrojů („páka“) je nižší. Dalším faktorem je, že se kromě obchodních rizik přidává kurzové.

U poptávky vedou drahé hypotéky k tomu, že už na ně někteří lidé nedosáhnou a další si mohou půjčit výrazně méně – logicky, u pětimilionového úvěru na 25 let je při dvouprocentní sazbě splátka zhruba 21 tisíc, při šestiprocentní 32 tisíc korun. Jedna část poptávky se přesunuje k menším bytům, druhá k nájemnímu bydlení, zejména rodiny, které větší byt potřebují.

Důsledkem je, že některé firmy budou stavět s tím, že místo aby na konci výstavby byty rozprodaly, obsadí je nejprve nájemníky a pak celý projekt prodají investorovi jako výnosové aktivum. Nemusí to být méně zisková varianta, nicméně znamená, že chybějí průběžné platby za byty v průběhu výstavby a celý proces trvá výrazně déle.

Další současným jevem je určité zamrznutí trhu existujících staveb, a to jak rezidenčních, tak komerčních nemovitostí. Potenciálních kupujících ubylo a jejich financování je dražší. To tlačí cenu dolů. Oproti tomu prodávající žijí často pořád ve „starých zlatých časech“, kdy tržní cena jejich majetku neustále rostla.

Smířit se s tím, že nemovitost, kterou získali třeba před deseti lety za pět milionů, neprodají nyní za jedenáct, ale například „jen“ za devět milionů, není snadné. V praxi proto mnozí kupující vyčkávají, až ceny ještě klesnou (což se v podstatě už děje), a mnozí prodávající s prodejem otálejí, protože čekají, až ceny opět porostou.

Společnost ICP Capital Partners je aktivní na více trzích (jih USA a Česko), a to v pozicích jak investora-developera, tak nakupujícího již hotové a fungující objekty. A na základě této zkušenosti lze optimisticky říct, že i na aktuálním trhu je možné dobře fungovat, začínat nové projekty i provádět akvizice. Jen je třeba mnohem detailněji kalkulovat a mnohem víc než dříve uvažovat o různých variantách vývoje.

Trendem zřejmě bude, že ubude stavebních projektů v méně atraktivních lokalitách a začne přibývat výstavby už od počátku zcela či částečně určené k nájemnímu bydlení. Nedávná prohlášení skupin, jako jsou Sekyra Group, Skanska nebo Creditas, to potvrzují.

Marek Klaus, člen představenstva ICP Capital Partners