Rozpálená realitní plotna

O šest procent se meziročně do poloviny roku 2021 zvýšily reálné ceny nemovitostí v 25 světových metropolích, které sleduje studie švýcarské banky UBS s názvem Global Real Estate Bubble Index. Nezdražovalo se ale všude. Zatímco například Moskva, Sydney, Tokio či Vancouver zaznamenaly dvouciferný růst reálných cen, v Paříži, New Yorku nebo v San Francisku se reálné ceny loni naopak snížily. A zejména ve druhém jmenovaném americkém velkoměstě docela podstatně – o pět procent. Právě v kalifornské Mekce informačních technologií klesá reálná hodnota nemovitostí již několik let. Oproti vrcholu v roce 2018 jsou tam reál­né ceny domů a bytů o dvanáct procent nižší.

Německé prvenství

Jak název studie napovídá, sleduje především riziko vzniku realitní bubliny. To je podle definice UBS silný a přetrvávající nesoulad mezi cenovou hladinou a fundamentálními údaji, jako jsou příjmy, ekonomický růst a příliv obyvatelstva. Z tohoto pohledu není celosvětově nejvíce předraženou metropolí žádné americké nebo asijské velkoměsto, ale trochu nečekaně Frankfurt nad Mohanem. Příčinou je podle expertů UBS solidní hospodářský růst a také růst zaměstnanosti. Počet obyvatel tohoto německého finančního centra se za posledních deset let zvýšil více než o dvanáct procent. To spolu s extrémně nízkými sazbami hypoték a uvolněnou politikou poskytování úvěrů vyvolalo vysoký zájem o koupi nemovitostí. Zároveň růst nájmů vedl k tomu, že Frankfurt se stal hotspotem spekulativních nákupů investičních bytů.

Výsledkem je to, že se zde reálné ceny nemovitostí od roku 2016 v průměru každoročně zvýšily o deset procent. Z údajů poradenské společnosti Colliers je zřejmé, že aktuálně vyjde ve Frankfurtu v průměru metr čtvereční bytu v novostavbě na osm tisíc eur a ve stávajících budovách je to kolem šesti tisíc eur. I proto město předloni zavedlo zdanění takzvaných druhých bytů. Mimochodem Frankfurt v pozici nejvíce rozpáleného realitního trhu předběhl bavorskou metropoli Mnichov, která stejný žebříček vedla před rokem.

Evropa v čele

Není bez zajímavosti, že šest z devíti měst, kde podle studie UBS hrozí nebezpečí nemovitostní bubliny, leží na starém kontinentu. Kromě zmíněných dvou německých měst to je ještě Amsterdam, Curych, Paříž a Stockholm. Důvody jsou vlastně docela podobné jako v případě Frankfurtu. Tedy dlouhodobá politika negativních úroků Evropské centrální banky a velmi dostupné financování nemovitostí. I proto v zemích s robustním ekonomickým růstem ceny bydlení za poslední dekádu výrazně rostou. Například v německých městech jsou nyní reálné ceny nemovitostí téměř o 90 procent vyšší než v roce 2012. A Amsterdam hlásí za stejné období plus 75 procent.

Naopak v jižní části eurozóny se kvůli slabšímu růstu ekonomiky ceny bydlení zvyšovaly pomaleji. Přitom loni růst cen v evropských metropolích zpoma­lil a zaostával za národními průměry jednotlivých států. Příčina je prostá – centra velkých měst se stávají stále méně cenově dostupná, proto se poptávka přesunula na předměstí a do okolních menších sídel. Nicméně po­dle názoru UBS cenová korekce ani v přehřátých evropských metropolích nehrozí, bude-li tvorba pracovních míst v těchto městech nadále silná a úrokové sazby zůstanou záporné. Tato kombinace je ovšem v současné době rostoucí inflace nepravděpodobná.

Americká pohoda

Jiný vývoj než eurozóna zaznamenaly velkoměsta v USA. I tam sice historicky nízké sazby hypoték podporovaly růst cen, avšak touha po větším prostoru pro bydlení a potenciál pro širší využití práce na dálku přesunul značné množství poptávky z hustě obydlených a velmi drahých metropolí k cenově dostupnějším městům a státům. Zejména San Francisco a New York těžce zasáhl pád poptávky. Ze situace naopak profitovalo například floridské Miami, které díky své vstřícnosti k podnikatelům a méně restriktivním opatřením kvůli nemoci covid-19 zaznamenalo příliv nových zájemců o nákup nemovitostí.

Z uvedených důvodů se experti UBS u žádného z velkých měst ve Spojených státech nedomnívají, že je v realitní bublině, i když ceny nemovitostí ve všech sledovaných městech v USA považují za nadhodnocené. Ovšem dramaticky méně, než tomu bylo v roce 2007 před vypuknutím hypoteční krize. Trochu jiná je situace v sousední Kanadě, kde Toronto i Vancouver čelí riziku realitní bubliny.

Sejdeme se v Dubaji

Dalším ze závěrů studie UBS je i to, že poprvé od 90. let minulého století ceny nemovitostí v mimoměstských oblastech rostly rychleji než ve městech. Poměr nákladů a přínosů městského života se za poslední rok výrazně změnil k horšímu. Kvůli epidemii covidu-19 se totiž možnosti zábavy a nakupování v centrech měst značně omezily a tamní kancelářské budovy se v mnoha metropolích vyprázdnily.

Zároveň švýcarští výzkumníci potvr­dili rozsah globální inflace aktiv. Z 25 sledo­va­ných měst se do kolonky správně oceněné, či dokonce podhodnocené kvalifikovala pouhá čtyři: Madrid, Milán, Varšava a Dubaj. Právě tato arabská metropole neprožívá nejlepší časy. Masivní výstavba a snížená poptávka po ropě vedly k tomu, že zde ceny nemovitostí posledních šest let klesaly a nyní jsou po zohlednění inflace téměř o 40 procent nižší než v roce 2014. Nicméně se zdá, že tam ceny dosáhly již svého dna a v důsledku růstu cen ropy i místní trh postupně ožívá. Jedním z důvodů je i fakt, že poměr mezi příjmy zaměstnanců a cenami bytů zde patří k nejvýhodnějším na světě. Kvalifikovanému pracovníkovi v Dubaji stačí šest ročních platů, aby si mohl kou­pit byt o ploše 65 metrů čtverečních blízko centra města.
Jinde je tato situace mnohem horší, například v Londýně na stejný nákup musí šetřit 14, v Paříži 17, a v Hongkongu dokonce 20 let. A špatnou zprávou je, že tato doba se ve většině sledovaných míst prodlužuje, například v Hongkongu a Londýně je to oproti roku 2011 o čtvrtinu a v Tokiu a Mnichově dokonce o polovinu více. Pouze u čtyř světových velkoměst se v tomto ohledu situace zlepšila. Nejvíce v Singapuru, kde zmíněný kvalifikovaný zaměstnanec potřeboval na koupi bytu o rozloze 65 metrů čtverečních před deseti lety 16 ročních platů a dnes vystačí s „pouhými“ třinácti.