Zlevní válka nemovitosti?

Válka na Ukrajině vyvolá v Česku poměrně hlubokou stagflační krizi. Inflace bude vysoká, letos v průměru dvouciferná, zatímco ekonomika bude přinejlepším stagnovat. Výsledek? Citelný propad reálné kupní síly. Vždyť letos mzdy nominálně porostou jen zhruba o šest procent, zatímco u inflace to vypadá na více než dvojnásobek. Česko tedy čeká největší propad životní úrovně od 90. let. A k tomu hypotéky zdražují na nejvyšší úroveň od přelomu tisíciletí.

Ochabuje tedy poptávka po nemovitostech ze strany řadových občanů, přičemž se současně snižuje možnost lidí platit vyšší a vyšší nájmy. Musí totiž hradit často dramaticky navýšené účty za energie, počítat s dražšími potravinami a vůbec vším. Do toho kvůli nutnému boji s inflací rostou a porostou úroky na aktivech, která jsou bezpečnější investicí než nemovitosti – tedy na státních dluhopisech. Banky a fondy, prostě velcí investoři, přesměrovávají své investice z nemovitostí třeba právě do dluhopisů. Prostě proto, že dluhopisy jsou při dané úrovni rizika s to nabízet lepší výnos než nemovitosti, čemuž tak v uplynulých letech nebylo. Opadne tedy poptávka po realitách i ze strany velkých hráčů.

Na druhé straně zcela určujícím faktorem cenového boomu nemovitostního trhu poslední řádky let je až kriticky nedostačující nabídka nemovitostí. Ta je z podstatné části výsledkem stávajícího nepříliš funkčního, nepružného stavebního zákona. Dosavadní legislativa týkající se výstavby způsobuje v mezinárodním měřítku příliš dlouhá povolovací řízení, což právě neumožňuje nabídce pružně reagovat na nárůst poptávky.

Poptávka po nemovitostech nyní sice klesá, ale zatím určitě ne tak, aby se nabídka dostala do převisu. I z důvodu ekonomické prosperity let 2014 až 2019, během níž citelně vzrostla kupní síla tuzemského obyvatelstva a zejména Praha se ještě výrazněji zapojila do globálního trhu s nemovitostmi, nelze čekat, že na převis nabídky na nemovitostním trhu jen tak dojde.

Co vyhnalo ceny nemovitostí

V letech 2020 a 2021 navzdory pandemické situaci nedošlo k výraznějšímu nárůstu míry nezaměstnanosti a podstatná část tuzemského obyvatelstva ekonomické dopady pandemie prakticky nijak nepocítila na své finanční situaci. Masivní fiskální podpora ekonomiky prostřednictvím programů typu Antivirus, kompenzačních bonusů, moratoria splátek úvěrů, odkladů daňových plateb a dalších Česku umožnila nejen udržet nejnižší míru nezaměstnanosti v EU, ale také nedopustit výraznější a plošnější propad reálných mezd.

Tato fiskální stimulace, jejímž výsledkem je enormní nárůst veřejného zadlužení v poměru k hrubému domácímu produktu, znamenala mocný růstový impulz cenám na realitním trhu. Za prudce navýšený veřejný dluh jsme si koupili prudké zdražování nemovitostí. Současně do loňska probíhala měnově-politická stimulace prostřednictvím citelného snížení a udržování nízké základní úrokové sazby České národní banky (ČNB).

ČNB v roce 2020 podpořila nemovitostní trh nejen měnově-politickou stimulací v podobě snížení základní úrokové sazby, ale specificky také uvolněním svých doporučení jednotlivým obchodním bankám stran podmínek poskytování hypoték. Nemovitostní trh podpořila loni také vláda, jež zrušila daň z nabytí nemovitosti.

Tyto faktory umožnily bankám citelně snížit sazby hypoték a zároveň zatraktivnily nemovitosti coby investici. Přitažlivost byznysu s nemovitostmi dále vzrostla také z důvodu relativního růstu atraktivity nemovitostního výnosu. Obecný pokles tržních úrokových sazeb, jenž v důsledku propuknutí pandemie na jaře před dvěma lety nastal, vedl k poklesu výnosnosti konzervativních spořicích či investičních nástrojů typu spořicích účtů, termínových vkladů nebo státních dluhopisů, což ještě zvýraznilo výnos právě nemovitostí.

Fiskální a měnově-politická stimulace uplynulých dvou let a předpandemická doba obecné prosperity tedy dnes způsobují, že poptávka po realitách sice ochabuje a klesá, ovšem z extrémně vysokých úrovní, zejména pak ve vztahu k dlouhodobě limitované nabídce.

I z důvodu pandemických omezení a posléze nedostatku a zdražování stavebních materiálů přetrvává stav kriticky nedostatečné výstavby, tedy nabídky. Kvůli pandemii navíc došlo k odlivu zahraničních pracovníků, třeba Ukrajinců, o něž se výstavba v Česku do značné míry opírá.

K tomu všemu platí, že ceny nemovitostí v tuzemsku vykazují dlouhodobě rostoucí trend, jenž je kromě relativně slabé nabídky fundamentálně dán také probíhajícím procesem makroekonomické konvergence Česka k bohatším zemím Evropské unie. Tento proces bude nadále pokračovat.

Převis poptávky zůstane

Válka na Ukrajině zřejmě oslabí poptávku po tuzemských nemovitostech ze strany cizinců, kteří si prostě řeknou, že Česko je až moc blízko Ukrajině. Proč riskovat koupi nemovitosti v zemi, na kterou může mít Vladimir Putin potenciálně zálusk, když mohou investovat v bezpečnějším Německu nebo třeba ve Španělsku? To samé si řeknou mnozí zámožnější Češi, kteří by si jinak pořídili svoji druhou, třetí nebo desátou nemovitost opět v Česku, ale takto radši investují do realit třeba v Chorvatsku.

Shrneme-li to, letos bude na nemovitostním trhu méně kupujících Čechů, méně kupujících cizinců i méně kupujících velkých hráčů. Výstavba zůstane omezená, navíc ovšem mohou přibýt statisíce Ukrajinců, kteří se po válečné imigraci usadí v Česku trvaleji. Převis poptávky nad nabídkou tedy zůstane, akorát nebude tak výrazný jako v uplynulých letech. Růst cen nemovitostí citelně zmírní, ba se promění ve stagnaci. Žádný propad o desítky procent ale zatím nečekejme.

Pokud se bude válka stupňovat, případně rozlévat do dalších zemí, i přes rostoucí počet uprchlíků nelze vyloučit dokonce propad cen nemovitostí. Česko se v takovém případě stane příliš rizikovým realitním trhem z hlediska mezinárodní investorské komunity, individuální i institucionální, zatímco Češi s Ukrajinci se svojí inflačně a válečně omezenou kupní silou nebudou s to masivní propad poptávky kompenzovat dokonce ani při nadále poměrně slabé výstavbě.

Nutno říct, že dopad rapidní inflace a citelného nárůstu inflačních očekávání, které nyní zažíváme, nemusí být v oblasti nemovitostí jednoznačný. Citelnější nárůst inflace by vedl k výraznějšímu růstu úrokových sazeb, například na vládních dluhopisech. Investoři pak žádají vyšší výnos také od nemovitostí. Ten přitom v zásadě stoupá na základě růstu nájmů nebo na základě poklesu cen nemovitostí. Pokud by byl další růst cen nájmů pro trh již neúnosný a navíc výnosnost bezpečných investičních nástrojů typu vládních dluhopisů by trvaleji vzrostla, vznikne silný tlak na pokles cen nemovitostí. Růst výnosů vládních dluhopisů přitom může podnítit i zmíněný enormní nárůst veřejného zadlužení v poměru k HDP.

V základním scénáři ceny nemovitostí v příštích letech dále trendově porostou. Nelze ovšem vyloučit, zejména v některých segmentech a lokalitách, jisté „zhoupnutí“ či stagnaci, které však budou pouze přechodného rázu. Fenoménem bude v oblasti rezidenčních nemovitostí vzestup nájemního bydlení, jelikož řada domácností si již nebude moct vlastní nemovitost dovolit. Tento stav sám o sobě nemusí vést – a nejspíš nepovede – k vytvoření tlaku na pokles cen realit.

V bohatších zemích EU, jako jsou Německo nebo Rakousko, vykazuje podíl vlastnického bydlení citelně nižší hodnotu než v Česku, takže i v tomto ohledu se budeme v příštích letech k bohatším zemím přibližovat – tedy více lidí, zejména mladých, bude bydlet v nájmu, nikoli ve vlastním bytě či domě.