Dělat to, čemu opravdu rozumíme

Před pěti lety se Pavel Rydzyk rozhodl založit vlastní firmu, která rozhýbá vody developmentu v Česku. Společnost YD Capital během té doby realizovala několik zajímavých realitních projektů v Praze, Brně, ale i v Chorvatsku a objem spravovaného majetku narostl na téměř 3,5 miliardy korun. Vedle toho Rydzyk vybudoval silného hráče na poli distribuce plynu, elektřiny a výstavby solárních elektráren.

„Trh developmentu ožívá. Jednak sledujeme obnovení práce na projektech, které byly zakonzervovány, současně pak investoři začínají pracovat na nových záměrech. Nejvíce je to ovlivňováno vývojem úrokových sazeb. Jejich pokles koresponduje s nárůstem obchodu, což je významná proměnná, protože zásadní nárůst poptávky samozřejmě vede developery k tomu, aby rozvíjeli více projektů a rychleji,“ říká Rydzyk. „Poptávka se zvyšuje postupně, nevidíme žádné zásadní skoky. Lze ale předpokládat, že ČNB bude sazbu i nadále pozvolně a kontinuálně snižovat, takže v rámci obchodu očekáváme nárůst. Je na místě mluvit o skutečně pozitivních vyhlídkách v našem oboru,“ dodává.

► Bylo složité etablovat se v zaběhnutých vodách realitního byznysu?

Od začátku jsme vsadili na kombinaci specializace a schopnosti dělat to, čemu opravdu rozumíme. I proto se naše projekty soustředí na Prahu, Brno a jejich okolí, protože to tu prostě známe. Máme také zajímavý projekt v Chorvatsku, kde jsme potřebné know-how museli postupně získat. Jsme investiční skupina, proto potřebujeme vykazovat určitou výkonnost, takže se zaměřujeme na development v oblastech, které jsou stabilní, tedy primárně dvě největší města v zemi. Zároveň nezačínáme od úplně počáteční fáze, abychom minimalizovali překvapení a riziko zpoždění, která v případě konkurence trvají klidně deset či 15 let.

Klíčová byla specializace. Víme, kdo je skutečně kovaný developer, kdo je dobrý finanční manažer, který dokáže zajistit efektivní skladbu kapitálu. Efektivní zdrojování kapitálu nám umožňuje snižovat úrokové náklady, a tím pádem držet racionální cenu při zachování kvality projektů. Za důležitou také považuji schopnost reagovat rychle na změny. Bez adaptability a pružnosti by nová firma v developmentu nemohla dlouhodobě fungovat a prosperovat. Tento přístup nám umožňuje mít realistická očekávání a obchodní model, který je celých pět let funkční, ukazuje, že i v zavedeném prostředí lze dělat zajímavý byznys.

► Dříve jste pracoval ve velkých firmách. V jaký moment jste se rozhodl založit YD Capital?

Před založením vlastní firmy jsem působil jako investiční poradce, nasbíral 15 let cenných zkušeností na investičním trhu. Rozhodnutí založit YD Capital vyplynulo ze situace na trhu na přelomu let 2018 a 2019. Rozvíjeli jsme dlouhodobá partnerství v oblasti investic, ale někteří partneři začali upřednostňovat své zájmy na úkor klientů. Vnímali jsme, že kvůli tomu nemůžeme naplňovat zájmy našich klientů, což vedlo k rozhodnutí stát se nejen zprostředkovatelem, ale i producentem. Nyní spolupracujeme s třetími stranami, ale také sami stavíme, což nám umožňuje mít plnou kontrolu nad tím, kam investujeme a co budujeme. Může to znít jako klišé, ale díky tomu cítíme zodpovědnost za naše investice a vztahy, které jsme si s kolegy za 15 let vybudovali. Snažíme se vyhýbat problematickým projektům, což se ukazuje jako dobrá strategie, protože jsme dosud nezaznamenali žádné problémy s jakýmkoli projektem.

► Často zmiňujete inovativnost. Co to obnáší v realitním byznysu?

Je důležité sledovat trendy a přizpůsobovat se jim. Například jsme zaznamenali, že rodiny často hledají větší byty, které jsou v centrech měst nedostupné. Proto jsme se zaměřili na projekty v Bučovicích, kde nabízíme dostupnější a větší byty. Tento projekt jsme přepracovali podle potřeb rodin, což nám umožnilo nabídnout kvalitní a dostupné bydlení. Díky tomu se nám podařilo snížit ceny často až na polovinu, což je pro mnoho rodin zásadní výhodou, i když musejí dojíždět 20 až 30 minut.

Obecně lze říct, že klíčová je specializace. Když děláte to, čemu rozumíte, získáváte hlubokou a poctivou znalost trhu. Stejně tak je důležité být otevřený a budovat pevné, férové vztahy. Nejde jen o to mít hodnoty napsané na zdi, ale skutečně se tak chovat v reálném podnikatelském životě. Během pandemie se také ukázalo, že je potřeba mít byznys postavený na robustní a vyvážené strategii.

► Jak do nemovitostní strategie zapadají aktivity v energetickém byznysu?

Od počátku se profilujeme jako obchodní společnost a developer v širším smyslu. Stavíme nemovitosti, ale také energetické projekty. Nejsme pouze obchodníkem s elektřinou, pracujeme také s plynem a dalšími podpůrnými službami, jako jsou technologie, software, IT či fotovoltaika. Všechny tyto aktivity se synergicky propojují a vzájemně vyvažují. Kupříkladu když obchodujete s plynem a zároveň máte kapacity pro jeho skladování a distribuci, představuje to pevné zázemí obchodního modelu, máme krytá záda. První česká energie vznikla od nuly, doslova na zelené louce a během tří let je z ní společnost s tržbami přes půl miliardy korun. Specializuje se na obchod s elektřinou a plynem, loni byla druhou nejrychleji rostoucí firmou v oblasti elektřiny a čtvrtou nejrychleji rostoucí v oblasti plynu v České republice.

► Před nedávnem jste se pustili do realitního projektu na Balkáně.

Projekt Miris Garden v Chorvatsku je velmi zajímavý svou velikostí a fází, ve které se nachází. Je fér přiznat, že nás k tomu přivedl souběh okolností. Naše strategie původně tento region nezahrnovala, ale původní spolumajitelé hledali silného finančního partnera a my jsme příležitost vyhodnotili jako atraktivní, splňující naše strategické cíle. Miris Garden se skládá ze sedmi etap vilek a apartmánů, což je výhodné z hlediska členitosti a flexibility. Na konci loňského roku měla valuace tohoto projektu hodnotu přes půl miliardy korun. Dnes je již plně v našem vlastnictví a plánujeme ho dál rozvíjet.

► Čím se liší development v Chorvatsku od Česka?

Na to musíme nahlížet z různých úhlů. Čistě z hlediska stavby nemovitostí vidíme rychlejší schvalovací procesy. Řízení často probíhají souběžně, což zvyšuje efektivitu a umožňuje lépe reagovat na aktuální potřeby trhu. Nijak nezastírám, že finanční aspekt tohoto faktoru je pro nás klíčový. Řada projektů závisí na tom, jak rychle je úřady schválí, zpoždění o rok či dva může finančně ohrozit i ten nejlepší realitní projekt. S růstem cen v hoteliérství a ubytovacích službách se zvýšila poptávka po vlastních vilkách a apartmánech. Lidé chtějí investovat do nemovitostí v této oblasti. Navíc Chorvatsko je v eurozóně, což nám umožňuje získat výhodnější podmínky financování ve srovnání s Českem, kde jsou úrokové sazby vyšší. Abych to shrnul: rychlejší schvalovací procesy, atraktivní lokalita a příznivé finanční podmínky.

► Vaše aktivity v Česku stojí hlavně na nemovitostech v Praze a Brně?

Máme tři hlavní oblasti podnikání – nemovitosti ve výjimečných lokalitách, komerční nemovitosti a development. Všechny se vzájemně skvěle doplňují. Nemovitosti v prémiových lokalitách, jako jsou Praha 1 či centrum Brna, představují stabilní prvek v našem portfoliu. Díky jedinečnosti a omezenému trhu si udržují vysokou hodnotu. Mým oblíbeným projektem jsou Tuklaty, téměř vyprodaný projekt zasíťovaných pozemků pro rodiny na periferii Prahy. Komerční nemovitosti, zaměřené na rychloobrátkový sortiment, zase přinášejí stabilní výnosnost. Tento typ realit nakupujeme a prodáváme s ohledem na jejich výnos (yield), což nám přináší pravidelné cash flow.

► Jakých ekonomických čísel dosahuje YD Capital?

Děláme nové projekty od základu, během posledních pěti let jsme realizovali několik významných developmentů a nyní se připravujeme na zásadní exity. Plán pro rok 2024 je dosáhnout tržeb v objemu jeden a půl miliardy, což by představovalo téměř třetinový nárůst oproti roku 2023. Abychom však byli schopni průběžné investice stabilně financovat, potřebujeme pravidelný příjem ze zmiňovaných výnosových nemovitostí nebo energetických firem. Tím se dostávám k tomu, že propojením nemovitostního a energetického sektoru s developmentem jsme vytvořili robustní obchodní model, který funguje.

► V posledních letech se na realitním trhu projevovala nejistota plynoucí z makroekonomické situace, vysoké inflace a drahých hypoték, z čehož rezultovala stagnace cen na nemovitostním trhu…

Myslím si, že se situace na trhu postupně stabilizuje. Legislativní a ekonomické změny přispěly k vyčištění trhu. Současné pozvolné snižování úrokových sazeb otevírá nové příležitosti. Obchod a hypotéky se pomalu rozjíždějí, což je klíčové pro oživení sektoru. Tento postupný návrat k normálu poskytuje nezbytný „kyslík“ pro celý trh. Na druhé straně však stále existují výzvy, zejména v oblasti schvalovacích procesů. Tyto procesy mohou být komplikované a zdlouhavé, což vede některé firmy k tomu, aby hledaly příležitosti v zahraničí.

► Pomůže změna stavebního zákona?

Jsem zvědavý, jaký dopad bude mít jeho implementace. V současnosti jsme všichni plní očekávání, zda přinese kýžený posun v některých oblastech. Už před zavedením tohoto zákona se některé procesy začaly postupně zefektivňovat. Například loni v Brně jsme byli svědky toho, že neprošla velká celistvá změna územního plánu. Nicméně následně došlo k vynětí některých problematických oblastí a jejich změně, což byl velmi konstruktivní a produktivní krok. Věřím, že nový stavební zákon pomůže rozhýbat trh, který byl zasažen obdobím vyšších úrokových sazeb a ochlazením obchodů. Mnozí developeři museli své projekty pozastavit a někteří se potýkali s existenčními problémy. Nový zákon by mohl být jedním z klíčových kroků ke kultivaci trhu.

► Po jakých dalších segmentech se ještě díváte?

Jedním z bodů našeho zájmu jsou nemovitosti v prestižních lokalitách. Představte si, že objevíte výjimečnou lokalitu, jako je Praha 1, a podaří se tam zajímavě koupit nemovitosti. Až je trh docení, můžete je zajímavě prodat. Ale nemusíte. Opětovné levné nakoupení na stejné adrese není pravděpodobné v krátkodobém ani střednědobém horizontu. Díváme se i na další adresy v Praze, jako je Karlín, který v posledních letech výrazně rostl. Stejně tak některé nemovitosti v centru Brna dávají smysl. A samozřejmě sledujeme potenciál i v zahraničí. Pracujeme na průzkumu trhu ve dvou zahraničních zemích, kde víme, čeho bychom tam chtěli dosáhnout.

► Jak do toho všeho zapadá váš fond na investování do sběratelských vozů?

Fond YDeal Cars je mi osobně blízký, můj otec byl automechanik a odmalička mám silný vztah k automobilům. Nejen kvůli tomu, že se mi auta líbí, ale také kvůli emocionálnímu napojení díky rodinnému zázemí. Projekt má také potenciál přinést nové obchodní příležitosti.

► Jaké jsou vaše vize na dalších pět let?

Když jsme zakládali společnost, měl jsem jasnou vizi – orientaci na exit. To nás odlišuje od mnoha jiných firem, které si některá aktiva drží dlouhodobě nebo fungují v propojení s fondovými strukturami. Naším záměrem je realizace a prodej projektu, do něhož vložíme nejen peníze, ale i přidanou hodnotu, v horizontu pěti let. To nám umožňuje dosahovat reálných výsledků a zároveň držet spravedlivé tržní ceny.

Naše cíle pro letošní rok zahrnují výnos z exitů přesahující tři čtvrtě miliardy korun. Již jsme prodali dílčí pozemky za 150 milionů a další projekt rovněž za 150 milionů. Nedávno jsme navíc podepsali prodej jednoho projektu za necelou čtvrtmiliardu. Tedy již teď máme zrealizované dvě třetiny letošního cíle. Další plány zahrnují dokončení klíčových projektů a dosažení plánovaných exitů. V nadcházejících měsících ovšem plánujeme i několik významných akvizic, které nám zajistí další růst a rozvoj. Nákupy plánujeme také v energetice.