Dubaj ve stínu války. Reality zamrzly, investoři čekají

Realitní trh v Dubaji, oblíbený i mezi evropskými investory, se po íránských útocích prakticky zastavil. Zrušené obchody a odliv zájmu ukazují, jak citlivý je model postavený na důvěře a zahraničním kapitálu.

Zlom přišel 28. února, kdy trosky íránských dronů dopadly i v blízkosti Dubaje. „Najednou se během prezentace řešila válka místo investic,“ popisuje makléř Viktor Fink. Firmy začaly evakuovat zaměstnance a část obyvatel hledala úkryt. Pro trh, který prodával bezpečí a stabilitu, jde o zásadní reputační zásah.

Model závislý na důvěře a kapitálu

Dubaj v posledních letech stavěla růst na přílivu zahraničních investorů. Realitní sektor je přitom klíčový: má zajistit prostor pro rychle rostoucí populaci i nabídnout investiční příležitosti. Plán „Dubai Economic Agenda D33“ počítá se zdvojnásobením ekonomiky do roku 2033 a desítkami miliard dolarů zahraničních investic.

Tomu odpovídá i výstavba. Letos má na trh přijít přes 100 tisíc nových jednotek, v příštím roce ještě více. Předpoklad byl jednoduchý: poptávka poroste spolu s přílivem kapitálu a expatů. Daňové výhody – nulová daň z kapitálových výnosů či nájmů – tento model podporovaly.

Ceny tomu odpovídaly. Po pěti letech růstu se metr čtvereční v roce 2025 pohyboval až kolem 17 tisíc eur u domů. Ještě v únoru letošního roku objem transakcí meziročně rostl. Dominantní roli hráli investoři z Indie, Británie, Číny, Saúdské Arábie či Ruska.

Náhlé ochlazení a odložená rozhodnutí

Po začátku konfliktu se situace během dnů obrátila. Fink uvádí pokles nových poptávek o čtvrtinu, u jiných segmentů je propad ještě výraznější. „Obsazenost nám během dvanácti hodin spadla z 90 na 30 procent,“ říká podnikatel Rohollah Rohparwar z oblasti krátkodobých pronájmů.

Statistika potvrzuje trend: v první polovině března se počet prodejů snížil zhruba o třetinu oproti únoru, objem obchodů klesl o miliardy dolarů. Někteří investoři rozhodnutí odkládají. „Válka mi vstoupila do rozhodování, čekám,“ říká jeden z evropských investorů.

Podle makléřů se zastavily nejen nové obchody, ale i již dohodnuté transakce. Nejvíce zasažen je segment projektů ve výstavbě, kde se hromadí storna. „Trh je momentálně kompletně zmrazený,“ shrnuje Fink.

Staré varování, nová realita

Rizika přitom analytici zmiňovali už dříve. Dubaj patřila podle UBS mezi trhy s vysokým rizikem realitní bubliny a agentura Fitch upozorňovala na možnou korekci cen kvůli rychle rostoucí nabídce. Válka tento scénář urychlila.

„Z abstraktního rizika se stala reálná hrozba,“ říká profesor Thomas Beyerle. Dubaj byla dosud vnímána jako bezpečný přístav pro kapitál i expaty, tento obraz se nyní narušil.

Na burze je změna viditelná: index realitních firem v Dubaji dočasně ztratil přes 30 procent, podobný pokles zaznamenala i společnost Emaar Properties. To zvyšuje tlak na developery i financování nových projektů.

Zároveň se objevuje nový typ poptávky. Část investorů vyčkává na zlevnění. „Mnozí čekají na příležitosti,“ říká makléř Daniel Garofoli. Výrazné výprodeje ale zatím nenastaly.

Další vývoj závisí především na délce konfliktu. Firmy v oboru začínají pracovat s omezenou likviditou a očekávají, že výraznější oživení nepřijde dříve než na podzim. O tom, zda půjde jen o krátké ochlazení, nebo hlubší korekci, rozhodne návrat důvěry investorů – a bezpečnostní situace v regionu.