Jenže racionální regulace není jen princip „zakaž a trestej“. Jejím cílem má být ochrana veřejného zájmu, předvídatelnost pravidel a odrazení od nežádoucího jednání, zejména v podobě obcházení pravidel a vytváření negativních externalit. Pokud se z trestu stane automatická destrukce, která nikomu nepomůže, nikoho nechrání, nekompenzuje vzniklé externality těm, kdo je nesou, a pouze ničí existující hodnotu, přestává jít o regulaci a začíná jít o demonstraci síly.

Ekonomicky řečeno: sankce má dávat smysl ve vztahu k povaze pochybení a ke škodě, kterou pochybení způsobilo. U stavby, která ohrožuje bezpečnost, zasahuje sousedům do práv, odporuje územnímu plánu nebo poškozuje veřejný zájem, je tvrdý postup legitimní. Tam má stát vyslat jasný signál, že obejít pravidla se nevyplatí. Jiná situace ale nastává tam, kde je problém napravitelný, stavba sama o sobě není v rozporu s veřejným zájmem a demolice by vytvořila větší společenskou ztrátu než samotné porušení pravidel. Zbourat hotovou stavbu znamená odepsat investici, zaplatit demolici, odvoz materiálu, likvidaci odpadu a často otevřít další roky sporů. Regulace, která v takové situaci trvá na nejdražším řešení jen proto, že je nejtvrdší, není silná, ani spravedlivá. Je neefektivní.

Právě v tom je podstata aktuální debaty o novele stavebního zákona. Nejde o to dát černým stavbám generální pardon. Jde o to umožnit stavebním úřadům rozlišit, zda konkrétní případ vyžaduje odstranění stavby, nebo zda veřejný zájem lépe ochrání jiné řešení: pokuta, doplnění dokumentace, úprava stavby, dodatečné splnění podmínek nebo jiná náprava.

Takový přístup není český výstřelek. V zahraniční praxi se běžně rozlišuje mezi vědomým a škodlivým porušením pravidel a mezi pochybením, které je technické, napravitelné nebo nezpůsobuje materiální újmu. Anglický přístup k planning enforcement například stojí na tom, že vymáhání má být přiměřené, vedené veřejným zájmem a má zohledňovat skutečnou míru škody. Současně ale výslovně neomlouvá vědomé porušování práva. Jinými slovy platí to, po čem ekonomové zabývající se regulací volají dlouho: proporcionalita není slabost regulace, ale její vyspělost.

Český návrh jde podobným směrem. Zachovává možnost nařídit odstranění stavby i uložit sankci. Zároveň ale připouští, že v odůvodněných případech může být mechanická demolice nepřiměřená. To je důležité. Stavební právo totiž nedopadá jen na developery s právníky a projektovými týmy. Dopadá i na menší stavebníky, vlastníky rodinných domů, rekreačních objektů nebo lidi, kteří se dostanou do problému kvůli změně výkladu, vadě v dokumentaci nebo třeba zrušenému povolení.

Odpůrci mají pravdu v jednom: větší prostor pro rozhodování znamená větší nárok na kvalitu rozhodování. Pokud má úřad dojít k závěru, že demolice není přiměřená, musí to jasně a přezkoumatelně vysvětlit. Musí být zřejmé, že nejsou dotčena práva sousedů, bezpečnost, územní plán ani jiný veřejný zájem. A musí být stejně zřejmé, že nejde o odměnu za obcházení systému.

To je ale argument pro kvalitní metodiku a odpovědné úřady, nikoliv automaticky pro bagr a demoliční kouli. Stát si autoritu nevybuduje tím, že bude vždy volit nejtvrdší řešení. Vybuduje si ji tím, že bude rozhodovat předvídatelně, přiměřeně a ekonomicky racionálně. Tvrdě tam, kde někdo pravidla vědomě obešel. Rozumně tam, kde je chyba napravitelná. A ekonomicky tam, kde by demolice jen zničila hodnotu, aniž by cokoliv chránila.